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Bonus acquisto prima casa, cosa fare per non perdere le agevolazioni
Chi decide di acquistare una nuova casa può ottenere agevolazioni fiscali, sull’Iva e sull’imposta di registro, a patto che siano rispettate determinate condizioni
17 Maggio 2021 12:02
Con i tassi dei mutui ai minimi storici, il momento potrebbe essere propizio per l’acquisto di una casa. E nel caso si trattasse della prima casa, il futuro proprietario ha diritto ad alcune agevolazioni. Ci sono, però, delle condizioni da rispettare al fine di poter ottenere il bonus. Vediamo quali sono le agevolazioni che si possono ottenere e come fare.
Si tratta di una agevolazione fiscale che permette di sfruttare uno sconto sulle tasse nel momento in cui si compra la prima casa, sia nel caso avvenga tramite compravendita, donazione o successione ereditaria. Nello specifico, il bonus prima casa prevede l’Iva al 4% anziché al 10%. Inoltre, c’è un risparmio anche per le imposte ipotecaria, catastale e di registro che sono pari a 200 euro l’una, e non aumentano in maniera progressiva. Nel caso l’acquisto riguardasse un immobile “usato”, quindi comprato da privato, se si tratta di prima casa si dovrà versare un’imposta di registro pari al 2%, anziché al 9%. Le imposte ipotecarie e catastali sono pari a 50 euro ciascuna.
Per ottenere il bonus, però, occorre che siano rispettate alcune regole. Diversamente non si avrà diritto alle agevolazioni fiscali e bisognerà versare le imposte per intero. Per cominciare, l’immobile da acquistare non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Detto in altri termini, si deve trattare di una abitazione civile e non di un magazzino o di un negozio.
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Per usufruire del bonus, il futuro proprietario deve provvedere a trasferire la propria residenza nello stesso Comune dove si intende acquistare l’immobile. Se questo requisito non fosse rispettato nel momento del rogito, si potrà rimediare entro 18 mesi dall’acquisto. Facciamo un esempio pratico: se un acquirente ha la residenza a Roma ma vuole acquistare una casa a Milano, sfruttando le agevolazioni fiscali del bonus prima casa, dovrà spostare la residenza nel Comune di Milano entro 18 mesi dalla stipula del rogito.
Il terzo requisito da rispettare è quello di non essere già proprietario (neanche per quote) di altre abitazioni nel Comune dove si trova l’immobile che si intende acquistare. In caso contrario, queste vanno cedute prima del rogito. E l’acquirente non deve essere proprietario (neanche per quote) di un’altra abitazione, in tutta Italia, per la quale abbia già usufruito del bonus prima casa. In caso contrario, questa dovrà essere ceduta entro 1 anno dal rogito.
La casa acquistata non può essere venduta prima del quinto anno dal rogito. Diversamente, se si decidesse di vendere l’immobile, per non perdere i vantaggio del bonus prima casa, bisognerà comprare - entro 1 anno - una nuova abitazione che abbia le stesse caratteristiche della prima casa che abbiamo spiegato.
Facciamo qualche esempio per chiarire meglio le idee a chi sta per comprare un immobile e vorrebbe sfruttare il bonus prima casa. Si perde il bonus nel caso non si trasferisca la residenza entro 18 mesi dal rogito; se non si vende l’abitazione precedente catalogata come “prima casa” entro 1 anno dal rogito; se si vende la casa prima di 5 anni dall’acquisto senza comprarne una nuova che abbia i requisiti validi per ottenere le agevolazioni.
Nel caso in cui si verificassero una delle condizioni che abbiamo elencato, il proprietario che perde il bonus prima casa è costretto a pagare. Dovrà versare le imposte sul rogito (Iva, Registro, ipotecarie e catastale) in misura piena. Si dovrà procedere a saldare la differenza, come se si trattasse di una transazione senza alcuna agevolazione fiscale (per esempio nel caso di un immobile nuovo, l’Iva dovuta dal 4% passerà al 10%). Ma non solo, si dovranno sborsare anche altri soldi: sulla parte in più da pagare, bisognerà applicare una sanzione del 30%.
Va precisato che per non perdere le agevolazioni previste per la prima casa, bisogna trasferire entro 18 mesi la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile acquistato. Stesso Comune, però, non significa al medesimo indirizzo. Si può quindi spostare la residenza in un’altra casa, nello stesso Comune, anche se presa in affitto, nel caso in cui i lavori di ristrutturazione della nuova casa dovessero andare per le lunghe. Oppure se il nuovo immobile non è stato ancora ultimato o se ci fossero dei problemi con lo sfratto dell’inquilino a cui era stato dato in locazione. Per la Corte di Cassazione l’omesso trasferimento della residenza non è giustificato per questi motivi, ma lo è, ad esempio, in caso di occupazione abusiva o per ragioni che non dipendono in alcun modo dal nuovo proprietario.
COS’È IL BONUS PRIMA CASA?
Si tratta di una agevolazione fiscale che permette di sfruttare uno sconto sulle tasse nel momento in cui si compra la prima casa, sia nel caso avvenga tramite compravendita, donazione o successione ereditaria. Nello specifico, il bonus prima casa prevede l’Iva al 4% anziché al 10%. Inoltre, c’è un risparmio anche per le imposte ipotecaria, catastale e di registro che sono pari a 200 euro l’una, e non aumentano in maniera progressiva. Nel caso l’acquisto riguardasse un immobile “usato”, quindi comprato da privato, se si tratta di prima casa si dovrà versare un’imposta di registro pari al 2%, anziché al 9%. Le imposte ipotecarie e catastali sono pari a 50 euro ciascuna.
LE REGOLE PER OTTENERE IL BONUS
Per ottenere il bonus, però, occorre che siano rispettate alcune regole. Diversamente non si avrà diritto alle agevolazioni fiscali e bisognerà versare le imposte per intero. Per cominciare, l’immobile da acquistare non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Detto in altri termini, si deve trattare di una abitazione civile e non di un magazzino o di un negozio.
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Per usufruire del bonus, il futuro proprietario deve provvedere a trasferire la propria residenza nello stesso Comune dove si intende acquistare l’immobile. Se questo requisito non fosse rispettato nel momento del rogito, si potrà rimediare entro 18 mesi dall’acquisto. Facciamo un esempio pratico: se un acquirente ha la residenza a Roma ma vuole acquistare una casa a Milano, sfruttando le agevolazioni fiscali del bonus prima casa, dovrà spostare la residenza nel Comune di Milano entro 18 mesi dalla stipula del rogito.
NON SI DEVONO POSSEDERE ALTRE CASE
Il terzo requisito da rispettare è quello di non essere già proprietario (neanche per quote) di altre abitazioni nel Comune dove si trova l’immobile che si intende acquistare. In caso contrario, queste vanno cedute prima del rogito. E l’acquirente non deve essere proprietario (neanche per quote) di un’altra abitazione, in tutta Italia, per la quale abbia già usufruito del bonus prima casa. In caso contrario, questa dovrà essere ceduta entro 1 anno dal rogito.
NON SI PUÒ VENDERE PRIMA DI 5 ANNI
La casa acquistata non può essere venduta prima del quinto anno dal rogito. Diversamente, se si decidesse di vendere l’immobile, per non perdere i vantaggio del bonus prima casa, bisognerà comprare - entro 1 anno - una nuova abitazione che abbia le stesse caratteristiche della prima casa che abbiamo spiegato.
COME SI PUÒ PERDERE IL BONUS
Facciamo qualche esempio per chiarire meglio le idee a chi sta per comprare un immobile e vorrebbe sfruttare il bonus prima casa. Si perde il bonus nel caso non si trasferisca la residenza entro 18 mesi dal rogito; se non si vende l’abitazione precedente catalogata come “prima casa” entro 1 anno dal rogito; se si vende la casa prima di 5 anni dall’acquisto senza comprarne una nuova che abbia i requisiti validi per ottenere le agevolazioni.
QUANTO BISOGNA PAGARE SE SI PERDE IL BONUS
Nel caso in cui si verificassero una delle condizioni che abbiamo elencato, il proprietario che perde il bonus prima casa è costretto a pagare. Dovrà versare le imposte sul rogito (Iva, Registro, ipotecarie e catastale) in misura piena. Si dovrà procedere a saldare la differenza, come se si trattasse di una transazione senza alcuna agevolazione fiscale (per esempio nel caso di un immobile nuovo, l’Iva dovuta dal 4% passerà al 10%). Ma non solo, si dovranno sborsare anche altri soldi: sulla parte in più da pagare, bisognerà applicare una sanzione del 30%.
I MOTIVI PER L’OMESSO TRASFERIMENTO
Va precisato che per non perdere le agevolazioni previste per la prima casa, bisogna trasferire entro 18 mesi la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile acquistato. Stesso Comune, però, non significa al medesimo indirizzo. Si può quindi spostare la residenza in un’altra casa, nello stesso Comune, anche se presa in affitto, nel caso in cui i lavori di ristrutturazione della nuova casa dovessero andare per le lunghe. Oppure se il nuovo immobile non è stato ancora ultimato o se ci fossero dei problemi con lo sfratto dell’inquilino a cui era stato dato in locazione. Per la Corte di Cassazione l’omesso trasferimento della residenza non è giustificato per questi motivi, ma lo è, ad esempio, in caso di occupazione abusiva o per ragioni che non dipendono in alcun modo dal nuovo proprietario.
