Investimento immobiliare, meglio l’acquisto che l’affitto

ette anni di variazioni negative, nel 2014 il numero di rogiti per l’acquisto delle case in Italia ha registrato un +3,5%. Forse anche perché, che sia a Milano piuttosto che a Roma, che si tratti di un bilocale o di un trilocale, risulta conveniente acquistare l’appartamento in cui si intende vivere invece che optare per l’affitto.
A stabilirlo, con una specifica analisi, è stato l’Ufficio Studi di un importante network immobiliare italiano che ha valutato la convenienza tra l’acquisto o la locazione di un bilocale di 55 mq in una zona semicentrale di Milano, di un bilocale di 70 mq in una zona semicentrale di Roma, di un trilocale di 90 mq in una zona semicentrale di Milano e di un trilocale di 95 mq in una zona semicentrale di Roma.
Nel primo caso, quello relativo all’esame della convenienza tra l’acquisto o la locazione di un bilocale di 55 mq in una zona semicentrale di Milano si ipotizza che l’immobile costi 220.000 euro e che l’acquirente ricorra ad un mutuo a tasso fisso di 25 anni che finanzia il 73% del valore, pagando una rata di mutuo di 796 euro: possiede quindi un capitale a disposizione di 60.000 euro. L’importo del mutuo comprende anche le spese legate all’acquisto dell’immobile: notaio, intermediazione immobiliare, imposte e bolli. Egli pagherà i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione) e la Tasi. Per calcolare il valore futuro dell’immobile è stata considerata una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi 10 anni.
Nell’analisi, si immagina invece che chi opta per la locazione paghi un canone mensile iniziale di 700 euro. Il capitale a disposizione (di 60.000 euro) viene investito in un BTP a 25 anni. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione e la sua parte di Tasi. Dopo 25 anni, ovvero all’estinzione del mutuo, risulta che il proprietario potrà contare su un importo di 91.258 euro (pari al valore futuro immobile meno le rate del mutuo) mentre l’inquilino subirebbe un ammanco di -167.430 euro (pari al capitale investito meno i canoni di locazione più l’eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici).
Quindi il risultato è a favore di chi ha acquistato. Stessa conclusione, sebbene con valori differenti, per gli altri tre casi esaminati.