Fondi immobiliari, ecco cosa temono i gestori

Aumenta l’utilizzo degli strumenti finanziari con particolare preferenza verso le obbligazioni quotate, i fondi comuni e i comparti di Sicav, mentre non c’è quasi traccia in portafoglio di derivati. Sono alcuni dei risultati del 5° Monitor sulla Finanza Immobiliare, lo studio che si pone l’obiettivo di analizzare gli investimenti finanziari dei fondi immobiliari che quest’anno ha visto la partecipazione di 18 Sgr attive nel real estate. La ricerca, realizzata dall’Università degli Studi di Parma in collaborazione con una società di asset servicing (servizi per i fondi d'investimento, come i servizi di amministrazione fondi e agente di trasferimento) del settore, ha preso in analisi 47 fondi immobiliari, di cui 23 quotati, per un totale di attività al 30 giugno 2014 pari a 10,5 miliardi di euro.

In termini di asset allocation, i fondi analizzati detengono una quota di asset immobiliari (immobili e diritti reali immobiliari) pari all’83%, una percentuale più elevata del livello minimo del 66,67% imposto dalla legislazione e dai regolamenti. La prevalente destinazione d’uso di questi asset è il terziario direzionale, seguito da commerciale (centri e parchi commerciali, supermercati), residenze sanitarie-assistenziali e hotel. Prevale, da un punto di visita geografico, la scelta di immobili situati al Nord-Ovest (su tutte le città di Milano, Torino, Bologna, Lodi, Modena, Biella, Como e Padova) e al Centro (dove primeggia Roma).

Di grande attualità anche l’analisi delle cause che possono condurre i fondi immobiliari a situazioni di stress. Il campione esaminato ha risposto indicando al primo posto con il 26,6% del totale, la rinegoziazione degli affitti, seguita da situazioni di sfitto o vacancy (20%) e da ritardi nella vendita degli immobili (20%). Le altre possibili cause di stress per i fondi del campione, sono: il ritardo negli sviluppi immobiliari programmati, il ritardato o mancato versamento degli impegni sottoscritti, la svalutazione degli immobili, l’indebitamento. Ma come si esce da una situazione di stress? Molto dipende dalle specifiche caratteristiche del fondo, ma le opzioni più gettonate, con il 27,7% delle preferenze ciascuna, sono: la dismissione o la vendita dei beni immobili anche a sconto rispetto ai valori di portafoglio, la rinegoziazione dei finanziamenti, il prolungamento della durata del fondo. Il 9 per cento del campione indica invece l’ipotesi di nuove emissioni di quote.