Con tassi e inflazione, più spazio in portafoglio per l’immobiliare quotato

Il segretario al Tesoro statunitense Janet Yellen ha accennato alla possibilità che i tassi d’interesse possano aumentare leggermente a fronte di un possibile surriscaldamento dell’economia indotto dal maxi stimolo di Biden. Parole ambigue perché non è chiaro se si riferisse a un rialzo della Fed o dei rendimenti dei Treasury. La volatilità con cui hanno reagito i mercati dimostra la sensibilità degli investitori al tema. In questo contesto di mercato, scrivono nelle "Prospettive settimanali del CIO" Brian Jones, Anton Kwang, Steve Shigekawa e Gillian Tiltman, gestori di Neuberger Berman, gli investitori volgeranno il proprio interesse verso gli asset reali e in particolare verso i REIT, che sta per real estate investment trusts, e altri titoli immobiliari quotati, che rappresentano un modo liquido ed efficiente per sfruttare l'apprezzamento delle valutazioni degli immobili e il reddito da affitti indicizzato all’inflazione.

UN MODO DIVERSO PER INVESTIRE IN IMMOBILI

I REIT sono un modo diverso di investire in immobili, in quanto titoli di società immobiliari quotate che possiedono, gestiscono o finanziano direttamente proprietà sia commerciali che residenziali che generano un reddito. Concentrandosi sull’indice FTSE NAREIT All Equity REIT, i gestori di Neuberger Berman hanno scoperto che negli ultimi due decenni i dividendi dell’indice sono aumentati ogni anno molto più velocemente rispetto dei prezzi al consumo, ad eccezione del 2002, del 2005 e del 2009. L'indice ha anche registrato rendimenti reali positivi negli ultimi due decenni e anche se si parte dalla profonda flessione del 2007-2008 il valore si è comunque raddoppiato, mentre l'inflazione cumulata è stata inferiore al 30%.

RENDIMENTI MOLTO PIÙ ALTI DELL’INFLAZIONE

Dal 1991, REIT e simili hanno più che recuperato rispetto all’inflazione sia nei dodici anni in cui è stata inferiore al 2%, con un rendimento medio al 7,4%, mentre nei diciotto anni in cui l'inflazione è stata sopra il 2%, il rendimento medio dei REIT è stato del 16,5%. I gestori di Neuberger Berman rilevano anche una maggior spinta dei rendimenti dei REIT dall’inflazione rispetto anche al mercato azionario in generale: negli ultimi 30 anni, l'indice REIT ha eguagliato o sovraperformato lo S&P 500 in sette dei dodici anni in cui l'inflazione era sotto il 2%, in sette dei dodici anni in cui i prezzi azionari sono saliti del 2-3%, ma anche in cinque dei sei anni in cui l'inflazione era almeno al 3%. Il 2007 è stato l'unico anno di sottoperformance, quando l’immobiliare è stato messo particolarmente sotto pressione.

RAFFRONTO POSITIVO ANCHE CON I TREASURY

La storia si ripete confrontando le performance dei REIT con l’andamento dei tassi d'interesse. Tra gennaio 1990 e marzo 2021, il rendimento medio dei REIT nelle fasi di flessione dei tassi è stato pari all'11,5%, mentre quando il rendimento dei Treasury USA è aumentato, è salito al 14,4%. I gestori di Neuberger Berman hanno individuato una relazione positiva ancora più solida analizzando il rendimento delle obbligazioni governative USA a due anni, con i rendimenti dell’indice REIT sono stati positivi nell'85% dei periodi di 12 mesi che hanno registrato un aumento del rendimento a due anni, con un tasso medio del 15,1%, quasi cinque punti più elevato rispetto ai periodi nei quali il rendimento dei Treasury è diminuito.

POSSIBILE SPINTA POSITIVA DAI TASSI

Nel 2021 le curve dei rendimenti dei Treasury si sono irripidite, perché la Fed non prevede di alzare i tassi anche in presenza di ripresa della crescita e delle aspettative sull'inflazione, una dinamica in genere positiva per i mercati azionari, che in passato ha avuto un effetto positivo sui REIT. La paura attuale degli investitori è che le banche centrali possano perdere il controllo dell'inflazione ed essere costrette a una stretta monetaria. Ma l’analisi dei gestori di Neuberger Berman indica che come questo scenario non sia particolarmente dannoso per i REIT, anzi potrebbe addirittura rappresentare una spinta positiva.

MOMENTO GIUSTO PER L’INSERIMENTO IN PORTAFOGLIO

I gestori di Neuberger Berman credono che l’andamento dei dati storici sia probabilmente legato alla sensibilità intrinseca dei REIT all’inflazione. E per questo ritengono che proprio quando sia i titoli obbligazionari sia il mercato azionario nella sua accezione più ampia appaiono altamente esposti al rischio di aumento dei tassi, questo sia il momento più adatto per dedicare all’immobiliare quotato uno spazio all’interno dei portafogli.