Centri commerciali vuoti e riunioni virtuali: come cambia l’immobiliare dopo la pandemia

L’immobiliare quotato è tra i settori più colpiti dalla crisi economica dovuta al coronavirus. Alcuni segmenti, però, si sono dimostrati resilienti e danno un’idea di quello che potrebbe essere il futuro di questa asset class, spiega una nota a cura di Brian Jones, Anton Kwang, Steve Shigekawa e Gillian Tiltman, gestori del team Real Estate Securities di Neuberger Berman.

I SETTORI MAGGIORMENTE COLPITI

Mentre il mondo lotta per contenere l'epidemia di coronavirus, con strade vuote e cieli privati del traffico aereo, alcuni settori immobiliari hanno subito un duro colpo. “A eccezione dei punti vendita di generi alimentari, è da circa due mesi che i centri commerciali sono deserti. Le strutture alberghiere e ricettive, nonché quelle dedicate al tempo libero, sono chiuse, in attesa di una ripresa dei convegni e dei flussi vacanzieri. Gli uffici sono perlopiù vuoti perché i dipendenti lavorano da remoto”. In più le strutture sanitarie e gli ospedali hanno subito una significativa perdita di redditività.

IL CONTRACCOLPO SULL’INDICE DI SETTORE

Tutti questi fattori, osservano gli esperti di NeubergerBerman, “hanno pesato sull’indice FTSE NAREIT AllEquityREITs, che durante la crisi in corso ha registrato un calo superiore a quello del mercato nel suo complesso ed è più lento nel recuperare il terreno perduto. Dopo il picco del 21 febbraio, infatti, rincorre ora l’S&P 500 Index a una distanza di circa 13 punti percentuali”.

ACCELERAZIONE PER ALCUNI TEMI DI CRESCITA

Tuttavia, per l’immobiliare quotato non ci sono solo brutte notizie. “Quando si prevedono tassi d’interesse bassi, i REIT (Real Estate Investment Trust) ricevono spesso un impulso positivo e con l’epidemia di coronavirus è assai probabile che i tassi rimangano bassi ancora per molto tempo”, spiegano i gestori. “Ciò potrebbe sostenere il valore degli asset, consentire alle società immobiliari di concludere operazioni di rifinanziamento a condizioni più convenienti e attirare investitori in cerca di rendimento”. Inoltre, la crisi sembra aver impresso una notevole accelerazione ad alcuni temi growth di lungo termine che hanno un ruolo importante nel settore immobiliare.

PORTAFOGLI ADATTATI AL CAMBIO DI COSTUMI

“I nostri portafogli REIT erano ben posizionati quando la tempesta del coronavirus ha investito i mercati nel mese di marzo. Il motivo non va ricercato in una misteriosa capacità di prevedere la pandemia, quanto piuttosto nella nostra prolungata analisi dei comportamenti dei millennial e, in particolare, della loro influenza sul nostro modo di vivere, lavorare e fare shopping”, spiega il team di gestori, che da tempo ha adattato i portafogli a questi cambiamenti.

LE OCCASIONI DEL 5G

Più siamo connessi, più il nostro modo di vivere cambia. “Ci affidiamo in misura sempre maggiore ai nostri dispositivi mobili e non solo per cercare informazioni o intrattenimento, ma anche per sfruttare tecnologie come l’Internet of Things e creare una rete totalmente integrata tra le nostre abitazioni, gli stabilimenti e le filiere produttive”.Simili progressi richiedono l’implementazione della connettività 5G, e questo sta già generando una notevole domanda di stazioni radio per il 5G, un sottosettore in crescita nell’universo dei REIT.

LO SMARTWORKING RESTERÀ DOPO LA PANDEMIA

Anche nel mondo del lavoro, la virtualizzazione sempre più diffusa di uffici e sale riunioni sta modificando l‘approccio. “Un simile sviluppo comporta un massiccio spostamento di dati sul cloud e questo, a sua volta, sta causando una proliferazione ben poco virtuale di strutture adatte a ospitare giganteschi centri dati”, osservano gli esperti, secondo cui in molti prevedono che lo smartworking rappresenterà una delle ripercussioni più durature della pandemia. E ciò imprimerà un’ulteriore accelerazione alla già veloce crescita dei centri dati nel segmento dei REIT. Le infrastrutture di telecomunicazione e gestione dati, che vent’anni fa erano praticamente inesistenti nell’indice FTSE NAREIT AllEquityREITs, oggi, se sommate, ne costituiscono oltre il 30%.

OPPORTUNITÀ ANCHE DALLO SHOPPING ONLINE

C’è poi lo shopping. “Il commercio online è tutt’altro che un nuovo trend, ma le misure di lockdown hanno ampliato il numero di consumatori coinvolti e le categorie di merci acquistate. Difficilmente una simile tendenza scomparirà quando le restrizioni verranno revocate”, spiegano gli esperti di Neuberger Berman. “Il commercio online viene spesso considerato una minaccia allo stato puro per l’immobiliare commerciale, e in effetti ha un forte impatto sui centri commerciali. Allo stesso tempo, però, sta generando una nuova ed enorme domanda di magazzini e centri di distribuzione last-mile e modificando le modalità di utilizzo dei centri commerciali di qualità superiore”. Secondo le stime, la quantità di immobili richiesta dall’e-commerce è tre volte quella necessaria per i cosiddetti “negozi fisici”.

PAROLA D’ORDINE: QUALITÀ

Fatte queste premesse, i gestori di Neuberger Berman sottolineano che il fattore chiave per la selezione delle società da inserire in portafoglio è la qualità, indicata in particolare dalla solidità dei bilanci. “All’interno di questi parametri, alcuni elementi tradizionali dell’immobiliare quotato potrebbero attualmente offrire delle opportunità, in particolare se si considerano le valutazioni ridotte”, spiegano.

I CAMBIAMENTI PER IL SETTORE IMMOBILIARE

Per di più, il futuro non è stato scritto per alcune aree di una certa rilevanza. Ad esempio, dopo la pandemia, le aziende potrebbero puntare a un’inversione della “densificazione” o dell’“open space” per gli uffici, allo scopo di preservare le misure di distanziamento sociale, riconoscendo al contempo i vantaggi offerti dalla possibilità di svolgere alcune attività in modalità telematica. “Simili ripensamenti potrebbero influenzare la progettazione delle infrastrutture sanitarie”, mentre “gli immobili tecnologici e quelli destinati all’e-commerce hanno dimostrato nelle ultime settimane di possedere essi stessi una certa resilienza e, a nostro parere, questo è dovuto alla validità dei temi growth di lungo termine che si stanno indubbiamente imponendo con velocità sempre maggiore”.