Vado a vivere in città: questo preoccupa le banche centrali

Provate a pensare a una città alla moda, amata dai turisti e sede di una solida economia con un ricco tessuto industriale e di servizi. Il mercato immobiliare sta decollando, con le quotazioni delle case che registrano tassi di crescita annui superiori al 15% dopo che la crisi del mattone aveva toccato il fondo nel 2008-2009. “Non è New York, né Los Angeles ma si tratta di Amsterdam, e una storia simile può valere per le altre grandi città nei Paesi Bassi", ha scritto in un recente articolo Klaas Knot.

IL GOVERNATORE DELLA BANCA CENTRALE OLANDESE

L’autore dell'articolo è un economista nato ad Amsterdam e ricopre la carica di presidente della banca centrale olandese - De Nederlandsche Bank - oltre a essere membro del Consiglio direttivo della Banca centrale europea e del Consiglio dei governatori del Fondo monetario internazionale. L’estate scorsa Knot ha organizzato un seminario internazionale sulle due sfide che stanno affrontando le grandi città del mondo sviluppato: l'aumento dei prezzi delle case e la diminuzione dell'offerta di alloggi.

IL PROBLEMA DELL’ ACCESSIBILITÀ ECONOMICA ALLA CASA

Secondo Knot, i sensibili aumenti dei prezzi stanno rendendo l'accessibilità economica delle abitazioni urbane un problema di assoluto rilievo in tutto il mondo. Per i banchieri centrali, che sono i principali responsabili della stabilità finanziaria, l'accessibilità economica potrebbe non essere la preoccupazione più importante. Tuttavia, esempi estremi mostrano che questo fenomeno può diventare un problema per un più ampio benessere economico. Infatti, le città stanno diventando sempre più attrattive in tutto il mondo, con l’effetto di alimentare un forte aumento della domanda di abitazioni urbane.

ENTRO IL 2100 TRA L’80% E IL 90% DELLE PERSONE VIVRÀ NELLE CITTÀ

Una conseguenza immediata è che le città sono diventate le potenze economiche dei loro Paesi. In base a una recente stima, nel 2017 le 15 maggiori aree metropolitane negli Stati Uniti rappresentavano oltre la metà del Pil nazionale. Non si tratta soltanto di posti di lavoro e istruzione, ma anche di eventi culturali, creatività, opportunità ricreative, che rappresentano un aggregato che esercita un fascino irresistibile per le persone: entro il 2100, gli studiosi stimano che tra l'80% e il 90% della popolazione vivrà nelle città.

FLUSSI DI CAPITALE

Tra l’altro i flussi verso le città non si limitano alle persone ma anche al capitale che scorre in quella direzione. Le case, infatti, costituiscono un bene di investimento, con la conseguenza che i prezzi salgono rendendo più caro non soltanto l’acquisto di un immobile ma anche gli affitti, con pesanti implicazioni sui bilanci delle famiglie a reddito medio. Anche perché l’effetto rivalutativo si propaga nel tempo nelle aree che circondano queste città.

DEBITI ECCESSIVI

Ma perché un banchiere centrale dovrebbe preoccuparsi tanto di questo fenomeno? Per il semplice fatto che in diversi Paesi il boom dei prezzi delle case è accompagnato da prestiti in forte espansione. In Australia, ad esempio, le famiglie stanno diventando più indebitate proprio per essere diventate più inclini ad acquistare case, e lo stesso si comincia a riscontare in diversi Stati americani. Le politiche “macroprudenziali", come il limite massimo del rapporto prestito / valore dell’immobile sui prestiti ipotecari, esercitano un freno ma rischiano seriamente di risultare insufficienti da sole. Anche perché gran parte del problema delle case è dovuto soprattutto a un'offerta limitata rispetto alla domanda crescente.

RISCHIO DI BOLLE FINANZIARIE

I banchieri centrali non possono fare molto per dissuadere la domanda locale o per frenare le richieste economiche dei costruttori residenziali che puntano a massimizzare i propri margini di guadagno. Possono solo aiutare ad aumentare o diminuire la domanda, sia attraverso le regole sui prestiti e sia operando sui tassi di interesse. E possono solo sperare che non si creino bolle di dimensioni tali da destabilizzare il sistema finanziario.