Investimenti immobiliari

Pictet: “Il momento d’oro del Real Estate è ritornato”

L’inflazione, unita all’attuale crisi geopolitica, sta spostando l’interesse degli investitori globali verso asset contraddistinti da un valore reale in ottica difensiva

di Francesco Rapetti 7 Giugno 2022 19:00
financialounge -  high net worth Paolo Paschetta Pictet Am real estate
financialounge -  high net worth Paolo Paschetta Pictet Am real estate

Paolo Paschetta, Country Head per l’Italia di Pictet, ha realizzato una analisi nella quale si evince che già da tempo è in atto un trend che vede crescere man mano gli investimenti sul mondo dei private asset. Sono sempre di più gli investitori che li includono nella propria asset allocation per fornire valore aggiunto al portafoglio complessivo. Investimenti storicamente legati a una clientela facoltosa o a investitori istituzionali, con le dovute cautele e la giusta consulenza, oggi possono costituire una possibilità anche per la clientela retail.

L’ASCESA DEGLI ASSET ALTERNATIVI


Secondo le stime di Preqin - società specializzata in dati, analisi e approfondimenti sugli asset alternativi - dal 2015 al 2021 il patrimonio gestito in tutte le classi di attività alternative è passato da 7,23 mila miliardi di dollari a 13,32, con un Cagr (Compounded Average Growth Rate) del 10,7%. Preqin prevede che raggiungeranno i 23 mila miliardi nel 2026. Un tasso di crescita che dovrebbe battere l’incremento di Pil e perfino l’inflazione, con un conseguente apprezzamento significativo delle asset class alternative.

GLI INVESTITORI ISTITUZIONALI


A determinare questo trend sono soprattutto gli investitori istituzionali, come evidenziato anche dall’ultimo sondaggio europeo della casa di consulenza internazionale Mercer che ha coinvolto 850 portafogli istituzionali paneuropei di 11 Paesi, per una copertura totale di mille miliardi di asset in gestione. L’indagine ha fatto emergere come, in media, la presenza di investimenti alternativi nei portafogli europei è ormai quasi equiparabile a quella dell’azionario. Gli alternativi, infatti, compongono il 20% del portafoglio, a cui aggiungere un 3% sulla proprietà immobiliare, a fronte di un 21% riservato all’azionario.

GLI INVESTITORI HIGH NET WORTH


Gli investitori high net worth e gli istituzionali continueranno a rappresentare la maggior parte degli investitori in private equity e private real estate. Ma, in un contesto simile, anche la rilevanza del retail è in crescita, anche se destinata a rimanere una parte residuale di questo mondo. Tuttavia, visti i livelli di rendimento dell’obbligazionario, è naturale che anche un investitore retail sia alla ricerca di extra rendimento, cosa che lo porta ad accostarsi in modo sempre maggiore ai private market.

IL RUOLO DEI GOVERNI


A questo, bisogna poi aggiungere che i governi a livello europeo sono sempre più intenzionati a creare un ponte tra risparmio privato ed economia reale, nel tentativo di finanziare e stimolare la crescita economica. Ed è per questo che nel 2015 sono stati introdotti a livello europeo strumenti come gli Eltif. L’acronimo sta per European Long Term Investment fund, una categoria di fondi chiusi, ovvero veicoli di investimento dove l'ingresso e l’uscita da parte degli investitori sono regolati da specifiche previsioni indicate nel regolamento di gestione. Le asset class eleggibili sono riconducibili a categorie di investimento reali, cioè legate al capitale proprio o al capitale di credito di piccole e medie imprese o a progetti di sviluppo infrastrutturali.

ESG E MERCATO IMMOBILIARE


L’asset class che più di altre sta mostrando grandi potenzialità è quella del real estate. Uno studio PwC, intitolato Emerging Trends in Real Estate, contiene i risultati di oltre 800 interviste realizzate ai più influenti leader dell’industria del real estate europea. Da questi è emerso che nel 2022 più della metà (52%) degli operatori del settore ha maggiore fiducia nello sviluppo del business e quasi la metà (49%) prevede un aumento della profittabilità. Le evidenze del sondaggio mostrano il massimo grado di fiducia dal 2014 ad oggi, anche al netto dei maggiori costi di approvvigionamento delle materie prime.

I NUOVI STILI DI VITA IMPATTANO SUI TEMI ESG


A spingere il mercato è anche la trasformazione che ha toccato gli stili di vita negli ultimi anni. Su questo punto la ricerca PwC rileva come la maggiore sensibilità sui temi Esg e sulla transizione energetica, ma anche la spinta verso edifici costruiti sulla base delle nuove esigenze delle persone, si faranno sentire in tutte le classi di attività. Il settore immobiliare, pertanto, si trova ad affrontare tutta una serie di sfide e opportunità di lungo termine legate a nuove tendenze accelerate o addirittura scatenate dalla pandemia.

GLI EDIFICI UMANOCENTRICI


Il 92% degli intervistati ha dichiarato di essere d’accordo o fortemente d’accordo circa il fatto che salute e benessere rimarranno un fattore centrale da considerare in tutti i segmenti del real estate. Questo, soprattutto dopo l’esperienza della crisi sanitaria, consoliderà la spinta verso la creazione di edifici più umanocentrici e attenti alle esigenze delle persone. In particolare, ad essere coinvolti maggiormente dal cambiamento saranno gli uffici, che dovranno riadattarsi alle nuove modalità di lavoro (modalità mista da remoto/in presenza). Ma non solo: il 68% degli intervistati è allineato sul fatto che nei prossimi cinque anni il settore immobiliare dovrà trasformarsi nel suo complesso. I locatari, ad esempio, chiedono sempre più flessibilità e contratti a breve termine, per far fronte alla rapida evoluzione dei bisogni, spesso legati al desiderio di un più elevato livello di comodità, servizi, salute e benessere e connettività digitale.

L’ESPERIENZA PIÙ CHE TRENTENNALE DI PICTET


Investire in asset alternativi, pur essendo un’opportunità, richiede un livello di competenza elevato. Pictet tra le sue aree di competenza strategica conta anche gli investimenti alternativi – in particolare immobiliare, private equity ed hedge fund - insieme ai mercati emergenti, agli investimenti tematici e ai multi-asset. La storia di Pictet negli investimenti alternativi risale al 1989 e oggi conta oltre 150 esperti in questo campo che gestiscono oltre 50 miliardi di dollari in Aum in tutto il mondo. Nel contesto attuale, Pictet crede che anche agli investitori retail, se guidati dalla giusta consulenza, dovrebbero poter accedere alla prospettiva di extra rendimenti offerti in questo momento dal mondo dei real asset.

UN NUOVO ELTIF PER INVESTIRE NEL REAL ESTATE


Abbiamo deciso pertanto di lanciare il nostro primo Eltif sul real estate per il mercato retail. Il Pictet Real Estate Capital Elevation Core Plus ELTIF SICAV ha l’obiettivo di ottenere un rendimento annuo lordo intorno al 7-9%. Ciò comprende un reddito da locazione attorno al 4%, che offre una copertura parziale dell’inflazione, considerato che gli affitti sono collegati all’indice dei prezzi al consumo, e un apprezzamento atteso del capitale investito (circa il 2-4%) derivante dalla compravendita di immobili e dai miglioramenti apportati alle strutture.
Si tratta di un prodotto classificato all’articolo 8 secondo la normativa Sfdr, ovvero che promuove caratteristiche ambientali e sociali. L’importo minimo di sottoscrizione è di 20mila euro per la classe di azioni retail, cosa che lo rende accessibile a una più ampia fetta di clientela rispetto ad altri prodotti alternativi che solitamente hanno soglie di ingresso ben più alte.
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