Le tante opportunità dell’immobiliare USA

Le prospettive del settore residenziale statunitense sono in miglioramento, con ripercussioni positive sulla spesa e la fiducia dei consumatori, nonché sull’occupazione.

L’aumento dei prezzi delle abitazioni dovrebbe inoltre favorire una ripresa delle vendite nel settore, l’apertura di nuovi cantieri, una graduale espansione del credito bancario e una maggiore attività di ristrutturazione. E gli investitori che puntano a trarre vantaggio dal miglioramento delle prospettive del settore residenziale USA hanno a disposizione diverse opzioni: vi sono molti modi di investire direttamente e indirettamente in società che dovrebbero beneficiare dell’aumento dei prezzi delle abitazioni, di una ripresa dell’attività di riparazione e ristrutturazione e della spesa per investimenti residenziali.

“Continuiamo a privilegiare investimenti selettivi nelle imprese edili, nelle società di materiali da costruzione, elettrodomestici, legname e ristrutturazioni, nelle banche, nelle compagnie di assicurazione sui titoli di proprietà, nelle società specializzate nell’erogazione e nella riscossione di mutui ipotecari e nei mortgage-backed securities (MBS) non-agency” argomenta Mark Kiesel, Managing Director Pimco.

Nei 18 mesi precedenti la fine del terzo trimestre 2013 i prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti hanno registrato un aumento del 22%. Tuttavia, rimangono inferiori del 21% al picco raggiunto durante il secondo trimestre 2006. Per quanto in futuro siano improbabili incrementi annui a due cifre dei prezzi delle abitazioni, nei prossimi anni il mercato residenziale potrebbe comunque evidenziare una crescita annua di circa il 5%, soprattutto se l’inflazione contenuta consentirà alla Federal Reserve di mantenere una politica monetaria accomodante.

Peraltro, un progressivo aumento dei tassi ipotecari, nel contesto di una creazione più sostenuta di posti di lavoro, non dovrebbe avere un impatto significativo sulla ripresa del mercato residenziale.

Le vendite di abitazioni esistenti e nuove fanno registrare un rialzo, rispettivamente, del 6% e 22% anno su anno. Le costruzioni di nuove abitazioni e le concessioni edilizie, pur in ripresa, rimangono nettamente inferiori alla media di lungo periodo: i nuovi cantieri si attestano attualmente a meno di 900.000 all’anno, rispetto a una media storica di quasi 1,5 milioni.

Secondo la Federal Reserve (dati al terzo trimestre 2013), anche il patrimonio netto delle famiglie statunitensi ha registrato un consolidamento, portandosi a USD 14,2 trilioni, con un incremento annuo del 10,7% negli ultimi due anni.
"Riteniamo che il sogno americano di acquistare casa sia intatto, che il recente aumento del tasso di proprietà immobiliare costituisca un segnale di domanda potenziale e che le prospettive per la formazione di nuclei familiari siano in miglioramento, data la crescente ricchezza e la creazione più sostenuta di posti di lavoro" sottolinea Mark Kiesel.

Cresce inoltre l’attrattiva del mercato residenziale statunitense rispetto a quelli di altre nazioni, mentre un altro contributo positivo potrebbe giungere dai potenziali proprietari che considerano le abitazioni un’interessante “riserva di valore”, specialmente nell’eventualità di un aumento dell’inflazione effettiva o attesa.


Considerando il miglioramento delle prospettive del settore residenziale USA, in quali aree gli investitori possono trovare opportunità interessanti?
"Una è rappresentata dalle imprese edili, poiché riteniamo probabile una tendenza al rialzo dei prezzi delle abitazioni nei prossimi anni. Abbiamo concentrato i nostri investimenti su alcune imprese edili che servono un mercato di nicchia (ad es. case di lusso) o che godono di una posizione vantaggiosa, in termini di lotti edificabili, in mercati cruciali nei quali la crescita dell’occupazione è vigorosa e l’offerta di terra è limitata. Riteniamo che tali fattori abbiano consentito ai costruttori di beneficiare di un’espansione sostenuta del portafoglio ordini. A fronte del rafforzamento della domanda, le imprese edili dovrebbero continuare a godere di un significativo pricing power sui nuovi progetti di sviluppo immobiliare nei mercati caratterizzati da una robusta crescita dell’occupazione" spiega Mark Kiesel che poi prosegue:

"Vediamo con favore anche i produttori di elettrodomestici e le imprese di materiali edili, ristrutturazione e legname, che dovrebbero trarre vantaggio da una ripresa delle nuove costruzioni nonché dell’attività di riparazione e miglioria delle abitazioni. Pochi proprietari hanno investito nelle proprie case quando l’importo residuo del loro mutuo ipotecario era inferiore al valore dell’abitazione, rimandando quanto più a lungo possibile i progetti su grande scala, come la sostituzione del tetto o dell’impianto di riscaldamento, ventilazione e condizionamento: la spesa per investimenti residenziali in percentuale dell’economia statunitense si attesta attualmente al 3,2%, un livello nettamente più basso della media di lungo periodo, calcolata su 65 anni e pari al 5,7%".

Una futura ripresa delle costruzioni di nuove abitazioni e delle vendite di immobili residenziali avrebbe ripercussioni positive su molti altri settori. L’aumento dei prezzi delle abitazioni dovrebbe sostenere un’espansione del credito bancario, a fronte del continuo miglioramento dei parametri di qualità degli asset. Da ciò dovrebbero trarre beneficio le banche e gli MBS non-agency, al pari delle società specializzate nell’erogazione e nella riscossione dei mutui e delle compagnie di assicurazione sui titoli di proprietà.