L'analisi
L’appeal del debito immobiliare privato europeo per le società di assicurazione
L’analisi di Invesco illustra come questa asset class offra alle compagnie un modo efficace per diversificare i propri portafogli, generare flussi di reddito stabili e coprire le loro passività a lungo termine
di Leo Campagna 26 Settembre 2025 08:00
Reddito prevedibile, stabilità di rendimenti e vantaggi in termini di diversificazione. Sono le principali caratteristiche che rendono il debito immobiliare privato un'allocazione prudente e bilanciata per le società di assicurazione che cercano di ottimizzare i rendimenti senza assumere un rischio eccessivo.
Le valutazioni del debito immobiliare si sono stabilizzate mentre i tassi di interesse sono favorevoli. In questo contesto l’asset class si distingue per una minore correlazione con l'azionario e il reddito fisso tradizionali fornendo al contempo flussi di cassa prevedibili” fanno sapere Andrew Gordon, Managing Director, Fund Management, Joe Steidl, Head UK Insurance Distribution e Nikhil Gangwani, Senior Portfolio Specialist, Insurance Client Solutions di Invesco che poi aggiungono: “La volatilità relativamente più bassa del debito immobiliare privato, rispetto agli investimenti azionari, consente alle società di assicurazione di gestire efficacemente i rischi di ribasso anche nell’ambito dei requisiti patrimoniali di solvibilità”.
Il mercato immobiliare europeo ha registrato una ripresa del tasso di capitalizzazione (il rapporto tra il reddito operativo netto e il prezzo di acquisto dell'immobile) e, con tassi di interesse di riferimento ridotti, lo spread si sta ampliando. Ciò indica un profilo di rischio-rendimento più elevato rispetto ad altre regioni dove le prospettive di investimento appaiono più modeste. “Da segnalare poi l'ascesa dei finanziatori alternativi che, nel segmento immobiliare privato, consente alle società di assicurazione di personalizzare l’esposizione grazie all’ampia varietà di strumenti di debito, dai prestiti senior integrali al debito mezzanino” riferiscono Gordon, Steidl e Gangwani.
RICEVI GRATIS LE NOTIZIE IN ANTEPRIMA
All'interno del debito immobiliare privato è infatti disponibile un’estesa gamma di strumenti. I più sicuri sono i prestiti senior, garantiti dal collaterale immobiliare sottostante e con priorità assoluta in caso di inadempimento. Un'opzione interessante per chi privilegia rendimenti stabili e basso rischio. Il debito mezzanino, invece, si colloca tra il debito senior e il capitale proprio nella struttura di capitale. La sua posizione subordinata nella priorità di rimborso comporta un rischio maggiore a fronte però di rendimenti più elevati. Le compagnie assicurative che desiderano un incremento del reddito senza esposizione diretta al capitale proprio, vi trovano un compromesso tra sicurezza e potenziale di rendimento. Infine, i prestiti integrali offrono un rapporto loan-to-value (LTV), il rapporto tra un prestito e il valore di un bene acquistato, più elevato rispetto ai prestiti senior, mantenendo tuttavia una garanzia di primo grado sugli asset sottostanti e garantendo rendimenti più sostenuti.
Offerta ampia e rendimenti attraenti ma con un'attenta gestione del rischio. “Le società di assicurazione conducono una due diligence accurata per mitigare tali rischi e tendono a collaborare con asset manager esperti. In particolare nella strutturazione del prestito stesso, inclusi i covenant e le penali per il rimborso anticipato, poiché l'esperienza in questo campo influisce direttamente sul profilo di rendimento” sottolineano i tre manager di Invesco.
L'esperienza sia nel finanziamento sia nella gestione immobiliare risulta infatti cruciale per valutare la solidità creditizia di ciascun mutuatario, incluso il rapporto loan-to-value associato al prestito. Una presenza sul territorio e la conoscenza locale consentono di valutare la qualità del collaterale, nonchè la posizione dell’immobile, le condizioni e le caratteristiche specifiche del mercato, ma anche una conoscenza approfondita delle leggi regionali e della strutturazione dei contratti di locazione. “Il rimborso dipende dalla liquidità e dalla commerciabilità dell'asset al momento della vendita e, a distanza, non è possibile valutare adeguatamente le dinamiche locali del mercato” sottolineano Gordon, Steidl e Gangwani.
E’ probabile che i finanziatori alternativi incrementino la loro presenza nel mercato europeo dell'immobiliare privato. Basti pensare che in Europa detengono circa il 10% della quota di mercato, mentre negli Stati Uniti la quota supera il 40%. “In prospettiva dovrebbero incrementare l’offerta di strutture di finanziamento innovative e soluzioni sempre più flessibili. Un esempio potenziale è l'uso della back leverage, ossia l'assunzione di debito aggiuntivo per finanziare ulteriori investimenti, pratica più diffusa negli Stati Uniti” concludono i tre manager di Invesco.
MINORE CORRELAZIONE CON AZIONI E OBBLIGAZIONI
Le valutazioni del debito immobiliare si sono stabilizzate mentre i tassi di interesse sono favorevoli. In questo contesto l’asset class si distingue per una minore correlazione con l'azionario e il reddito fisso tradizionali fornendo al contempo flussi di cassa prevedibili” fanno sapere Andrew Gordon, Managing Director, Fund Management, Joe Steidl, Head UK Insurance Distribution e Nikhil Gangwani, Senior Portfolio Specialist, Insurance Client Solutions di Invesco che poi aggiungono: “La volatilità relativamente più bassa del debito immobiliare privato, rispetto agli investimenti azionari, consente alle società di assicurazione di gestire efficacemente i rischi di ribasso anche nell’ambito dei requisiti patrimoniali di solvibilità”.
L’ASCESA DEI FINANZIATORI ALTERNATIVI
Il mercato immobiliare europeo ha registrato una ripresa del tasso di capitalizzazione (il rapporto tra il reddito operativo netto e il prezzo di acquisto dell'immobile) e, con tassi di interesse di riferimento ridotti, lo spread si sta ampliando. Ciò indica un profilo di rischio-rendimento più elevato rispetto ad altre regioni dove le prospettive di investimento appaiono più modeste. “Da segnalare poi l'ascesa dei finanziatori alternativi che, nel segmento immobiliare privato, consente alle società di assicurazione di personalizzare l’esposizione grazie all’ampia varietà di strumenti di debito, dai prestiti senior integrali al debito mezzanino” riferiscono Gordon, Steidl e Gangwani.
RICEVI GRATIS LE NOTIZIE IN ANTEPRIMAUN’ESTESA GAMMA DI STRUMENTI
All'interno del debito immobiliare privato è infatti disponibile un’estesa gamma di strumenti. I più sicuri sono i prestiti senior, garantiti dal collaterale immobiliare sottostante e con priorità assoluta in caso di inadempimento. Un'opzione interessante per chi privilegia rendimenti stabili e basso rischio. Il debito mezzanino, invece, si colloca tra il debito senior e il capitale proprio nella struttura di capitale. La sua posizione subordinata nella priorità di rimborso comporta un rischio maggiore a fronte però di rendimenti più elevati. Le compagnie assicurative che desiderano un incremento del reddito senza esposizione diretta al capitale proprio, vi trovano un compromesso tra sicurezza e potenziale di rendimento. Infine, i prestiti integrali offrono un rapporto loan-to-value (LTV), il rapporto tra un prestito e il valore di un bene acquistato, più elevato rispetto ai prestiti senior, mantenendo tuttavia una garanzia di primo grado sugli asset sottostanti e garantendo rendimenti più sostenuti.
UN’ATTENTA GESTIONE DEL RISCHIO
Offerta ampia e rendimenti attraenti ma con un'attenta gestione del rischio. “Le società di assicurazione conducono una due diligence accurata per mitigare tali rischi e tendono a collaborare con asset manager esperti. In particolare nella strutturazione del prestito stesso, inclusi i covenant e le penali per il rimborso anticipato, poiché l'esperienza in questo campo influisce direttamente sul profilo di rendimento” sottolineano i tre manager di Invesco.
PRESENZA SUL TERRITORIO E CONOSCENZA LOCALE
L'esperienza sia nel finanziamento sia nella gestione immobiliare risulta infatti cruciale per valutare la solidità creditizia di ciascun mutuatario, incluso il rapporto loan-to-value associato al prestito. Una presenza sul territorio e la conoscenza locale consentono di valutare la qualità del collaterale, nonchè la posizione dell’immobile, le condizioni e le caratteristiche specifiche del mercato, ma anche una conoscenza approfondita delle leggi regionali e della strutturazione dei contratti di locazione. “Il rimborso dipende dalla liquidità e dalla commerciabilità dell'asset al momento della vendita e, a distanza, non è possibile valutare adeguatamente le dinamiche locali del mercato” sottolineano Gordon, Steidl e Gangwani.
USO DEL BACK LEVERAGE
E’ probabile che i finanziatori alternativi incrementino la loro presenza nel mercato europeo dell'immobiliare privato. Basti pensare che in Europa detengono circa il 10% della quota di mercato, mentre negli Stati Uniti la quota supera il 40%. “In prospettiva dovrebbero incrementare l’offerta di strutture di finanziamento innovative e soluzioni sempre più flessibili. Un esempio potenziale è l'uso della back leverage, ossia l'assunzione di debito aggiuntivo per finanziare ulteriori investimenti, pratica più diffusa negli Stati Uniti” concludono i tre manager di Invesco.
