Mercato immobiliare
“Nonostante l'inchiesta i prezzi delle case a Milano non scenderanno: il mercato è sano”
Secondo Scenari Immobiliari, sono 150 i cantieri bloccati dalle indagini sull'urbanistica milanese. A rischio 12 miliardi di investimenti. Ma per l'avvocato Giancarlo Iorio de Marco, esperto del settore immobiliare, non ci sarà alcun crollo delle compravendite. A Financialounge.com spiega perché
di Davide Lentini 21 Luglio 2025 14:33
"No, i prezzi delle case a Milano non scenderanno. Anzi". L'avvocato Giancarlo Iorio de Marco è uno dei massimi esperti, da anni, del settore immobiliare del capoluogo meneghino, ed è convinto che l'inchiesta sull'urbanistica che sta travolgendo Palazzo Marino e la città non avrà ripercussioni sui costi di compravendite e affitti. "Non ci sarà alcun crollo, come qualcuno pensa", spiega a Financialounge.com. I problemi saranno altri.
Al di là degli sviluppi giudiziari, se ci saranno, il rischio è che slitterà nel tempo il completamento di numerose abitazioni. I dati riportati da Scenari Immobiliari sono chiari: 150 i cantieri bloccati, con migliaia di famiglie che già stanno pagando un'abitazione che chissà quando gli verrà consegnata. A rischio ci sono 12 miliardi di potenziali investimenti, e altri 26 miliardi di ricadute sul sistema economico milanese, dai mobili ai servizi. E poi i risvolti per l’occupazione, oltre agli incassi per il Comune, stimati come oneri e contributi tra 60 e 80 milioni di euro l’anno.
Ma i prezzi delle case, a Milano ben oltre la media nazionale, non subiranno variazioni: "Diversamente da quanto può capitare in altre città del mondo dove ci sono sviluppi immobiliari importanti, tipo Dubai, Milano ha poco spazio per nuove costruzioni - spiega l'avvocato Iorio de Marco - Sono tutte numerate perché non ci sono grandi possibilità per costruirne tante. E la domanda è costantemente superiore all’offerta. Per di più la città continuerà ad essere attrattiva per le numerose occasioni di lavoro che offre. Ci sarà sempre richiesta di venire a vivere a Milano. E questo non farà scendere i prezzi".
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Da anni il capoluogo lombardo è in cima alla classifica dei costi delle abitazioni. Il sito Pagella Politica ha preso in esame i dati più aggiornati del portale Immobiliare.it, uno dei principali siti di annunci, per fare una simulazione e un raffronto con le altre grandi città italiane. Prendendo in considerazione i mesi da gennaio a luglio 2025, un appartamento a Milano costa in media 5.470 euro al metro quadro, contro i 3.550 di Roma, i 2.930 di Napoli e i 2.060 di Torino. Per cui acquistare un bilocale di 60 metri quadri a Milano costa circa 215 mila euro in più che comprarlo a Torino. E chi pensa che l'inchiesta sull'urbanistica regolarizzi il mercato, resterà deluso. "Quello di Milano, al di là delle indagini, è un mercato sano - ribadisce Iorio de Marco - E continuerà ad essere regolato dal principio di domanda e offerta".
In attesa degli sviluppi dell'inchiesta milanese, in molti si stanno interrogando sul boom di nuove costruzioni che si è visto in città da 10 anni a questa parte, tendenzialmente dopo l'Expo del 2015. E c'è chi è parla di una forte speculazione edilizia dovuta in prevalenza ai fondi immobiliari che comprerebbero gli immobili per rivenderli a prezzi più alti. Col rischio anche che restino vuoti. Insomma, a Milano si costruirebbe tanto per costruire. E guadagnare. Ma è davvero così? "No - spiega ancora l'avvocato Iorio de Marco a Financialounge.com - Quando si costruisce un immobile è sempre perché c'è richiesta. Almeno per le costruzioni a fini abitativi. Ad esempio, quando è stata fatta l'operazione City Life, l'ultimo lotto di appartamenti è stato realizzato con un certo ritardo, perché prima si voleva la certezza di venderli tutti".
La questione si fa diversa quando si parla di costruzioni ad uso ufficio o per servizi. "In questo caso - conferma Iorio de Marco - è vero che a Milano abbiamo visto mutare negli ultimi anni il mercato. Molte aziende hanno ridotto gli spazi puntando sugli open space e sul lavoro a distanza Quindi è venuta meno l'esigenza di avere grandi uffici. E così si sono svuotate alcune strutture e alcune torri nate proprio per questo. Ma - dice ancora l'avvocato Iorio de Marco - sono spazi che se non troveranno nuovi utilizzi, saranno probabilmente riconvertiti ad uso abitativo, dove c'è più richiesta. Sarà ancora una volta il mercato a decidere. Non trovo ci sia una bolla speculativa spinta dai fondi di investimento. È vero che hanno una capacità di acquisto e liquidità superiori a quelli di un privato. Ma se costruiscono per rivendere, lo fanno solo se c’è una domanda".
L'inchiesta sull'urbanistica, quindi, dovrebbe impattare poco sul futuro mercato immobiliare di Milano, almeno dal punto di vista dei prezzi delle case. Tranne per chi aspetta la consegna di un nuovo immobile e si ritrova col cantiere bloccato. "Sono certo che anche questa volta la città si rialzerà da questa vicenda - conclude l'avvocato Giancarlo Iorio de Marco - La finanza immobiliare milanese è sana. Si farà chiarezza su determinate procedure oggi vecchie e di difficile interpretazione che si dovrebbe avere il coraggio di cambiare e ammodernare se si vuole avere una città al passo con i tempi. Ma sarà tutto a beneficio dei cittadini, degli acquirenti e degli investitori".
L'INCHIESTA URBANISTICA BLOCCA 150 CANTIERI
Al di là degli sviluppi giudiziari, se ci saranno, il rischio è che slitterà nel tempo il completamento di numerose abitazioni. I dati riportati da Scenari Immobiliari sono chiari: 150 i cantieri bloccati, con migliaia di famiglie che già stanno pagando un'abitazione che chissà quando gli verrà consegnata. A rischio ci sono 12 miliardi di potenziali investimenti, e altri 26 miliardi di ricadute sul sistema economico milanese, dai mobili ai servizi. E poi i risvolti per l’occupazione, oltre agli incassi per il Comune, stimati come oneri e contributi tra 60 e 80 milioni di euro l’anno.
I PREZZI DELLE CASE A MILANO RESTERANNO ALTI
Ma i prezzi delle case, a Milano ben oltre la media nazionale, non subiranno variazioni: "Diversamente da quanto può capitare in altre città del mondo dove ci sono sviluppi immobiliari importanti, tipo Dubai, Milano ha poco spazio per nuove costruzioni - spiega l'avvocato Iorio de Marco - Sono tutte numerate perché non ci sono grandi possibilità per costruirne tante. E la domanda è costantemente superiore all’offerta. Per di più la città continuerà ad essere attrattiva per le numerose occasioni di lavoro che offre. Ci sarà sempre richiesta di venire a vivere a Milano. E questo non farà scendere i prezzi".
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Da anni il capoluogo lombardo è in cima alla classifica dei costi delle abitazioni. Il sito Pagella Politica ha preso in esame i dati più aggiornati del portale Immobiliare.it, uno dei principali siti di annunci, per fare una simulazione e un raffronto con le altre grandi città italiane. Prendendo in considerazione i mesi da gennaio a luglio 2025, un appartamento a Milano costa in media 5.470 euro al metro quadro, contro i 3.550 di Roma, i 2.930 di Napoli e i 2.060 di Torino. Per cui acquistare un bilocale di 60 metri quadri a Milano costa circa 215 mila euro in più che comprarlo a Torino. E chi pensa che l'inchiesta sull'urbanistica regolarizzi il mercato, resterà deluso. "Quello di Milano, al di là delle indagini, è un mercato sano - ribadisce Iorio de Marco - E continuerà ad essere regolato dal principio di domanda e offerta".
LA SPECULAZIONE EDILIZIA DIETRO L'INCHIESTA?
In attesa degli sviluppi dell'inchiesta milanese, in molti si stanno interrogando sul boom di nuove costruzioni che si è visto in città da 10 anni a questa parte, tendenzialmente dopo l'Expo del 2015. E c'è chi è parla di una forte speculazione edilizia dovuta in prevalenza ai fondi immobiliari che comprerebbero gli immobili per rivenderli a prezzi più alti. Col rischio anche che restino vuoti. Insomma, a Milano si costruirebbe tanto per costruire. E guadagnare. Ma è davvero così? "No - spiega ancora l'avvocato Iorio de Marco a Financialounge.com - Quando si costruisce un immobile è sempre perché c'è richiesta. Almeno per le costruzioni a fini abitativi. Ad esempio, quando è stata fatta l'operazione City Life, l'ultimo lotto di appartamenti è stato realizzato con un certo ritardo, perché prima si voleva la certezza di venderli tutti".
OLTRE L'INCHIESTA, È IL MERCATO A DECIDERE
La questione si fa diversa quando si parla di costruzioni ad uso ufficio o per servizi. "In questo caso - conferma Iorio de Marco - è vero che a Milano abbiamo visto mutare negli ultimi anni il mercato. Molte aziende hanno ridotto gli spazi puntando sugli open space e sul lavoro a distanza Quindi è venuta meno l'esigenza di avere grandi uffici. E così si sono svuotate alcune strutture e alcune torri nate proprio per questo. Ma - dice ancora l'avvocato Iorio de Marco - sono spazi che se non troveranno nuovi utilizzi, saranno probabilmente riconvertiti ad uso abitativo, dove c'è più richiesta. Sarà ancora una volta il mercato a decidere. Non trovo ci sia una bolla speculativa spinta dai fondi di investimento. È vero che hanno una capacità di acquisto e liquidità superiori a quelli di un privato. Ma se costruiscono per rivendere, lo fanno solo se c’è una domanda".
MILANO SI RIALZERÀ DALL'INCHIESTA
L'inchiesta sull'urbanistica, quindi, dovrebbe impattare poco sul futuro mercato immobiliare di Milano, almeno dal punto di vista dei prezzi delle case. Tranne per chi aspetta la consegna di un nuovo immobile e si ritrova col cantiere bloccato. "Sono certo che anche questa volta la città si rialzerà da questa vicenda - conclude l'avvocato Giancarlo Iorio de Marco - La finanza immobiliare milanese è sana. Si farà chiarezza su determinate procedure oggi vecchie e di difficile interpretazione che si dovrebbe avere il coraggio di cambiare e ammodernare se si vuole avere una città al passo con i tempi. Ma sarà tutto a beneficio dei cittadini, degli acquirenti e degli investitori".
