Mercato immobiliare
Real estate, per Pictet l'Europa può diventare protagonista nel 2025
Gli asset di alta qualità o collocati nei principali centri metropolitani crescono rapidamente e si rafforzano mentre quelli che rischiano di diventare obsoleti, sono destinati alla stagnazione o un declino
di Leo Campagna 28 Maggio 2025 07:55
Il real estate europeo si trova nel suo complesso a un punto cruciale di ripresa. Lo sostiene Giambattista Chiarelli, Head of Institutional di Pictet Asset Management, convinto che le strategie di valore aggiunto, come la riqualificazione di edifici obsoleti per renderli di nuovo attraenti e desiderabili, rappresentano una strada importante per aumentare il valore degli immobili. Il manager tuttavia avverte: “Il recupero non sarà omogeneo. Gli asset di alta qualità o collocati nei principali centri metropolitani stanno crescendo rapidamente e si rafforzano, mentre quelli che rischiano di diventare obsoleti, sono destinati alla stagnazione o un declino”.
La politica monetaria restrittiva degli ultimi anni ha esercitato un impatto negativo sul real estate globale ed è alla base del significativo sell-off. Ma la debolezza dell’economia europea ha convinto la Bce a virare verso un allentamento. Al contrario degli Stati Uniti dove le aspettative sono per un mantenimento dei tassi di interesse più elevati. In linea con questa divergenza le previsioni adesso indicano una probabilità superiore al 60% che i tassi Usa rimangano sopra il 4%, mentre quelli europei potrebbero scendere sotto il 2% nel corso del 2025.
A rendere il real estate europeo particolarmente interessante contribuisce anche la cronica carenza di nuove costruzioni per normative urbanistiche restrittive. Oltre che per la difficoltà di reperire manodopera qualificata nel settore delle costruzioni. “Il rallentamento del credito ha poi ulteriormente aggravato la situazione, riducendo la capacità di finanziamento per nuovi progetti immobiliari e accentuando la carenza di offerta” riferisce il manager di Pictet AM. Una situazione molto diversa da quella che si osserva negli Stati Uniti, dove il mercato immobiliare soffre di un eccesso di offerta che limita la crescita dei prezzi e degli affitti.
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Sono due i principali fattori che guidano il mercato immobiliare europeo: i tassi di capitalizzazione (cap rate) e la crescita degli affitti. Nel caso degli affitti, si prevede un aumento di quasi il 20% nei prossimi cinque anni in Europa. Il cap rate, invece, misura il rendimento annuo di un immobile rispetto al suo valore di mercato. Ad esempio, se un immobile genera un reddito netto annuo di 100.000 euro e il suo valore di mercato è 2 milioni di euro, il cap rate sarà del 5%.
La riduzione dei tassi di interesse in Europa prevista nei prossimi due anni, che agevola il cap rate, dovrebbe stimolare la crescita economica e influenzare positivamente le valutazioni immobiliari attraverso la riduzione dei tassi di capitalizzazione. Inoltre, il costo del finanziamento in Europa è già inferiore ai tassi di capitalizzazione del 2-3% (mentre negli USA la differenza è negativa del 2% circa). “Secondo Aew, per il periodo 2025-2029 il rendimento totale medio annuo degli asset immobiliari prime in Europa sarà del 9,2%. Le performance più elevate sono previste in Francia e nel Benelux, con rendimenti superiori al 10%. Per l'Italia, si prevede un rendimento medio annuo del 10,2% nel settore logistico, del 9,7% nei centri commerciali e un rendimento residenziale leggermente superiore o inferiore all'8%” spiega Chiarelli
Relativamente alle prospettive 2025 per il mercato immobiliare europeo, il segmento degli uffici emerge come uno dei principali motori di crescita. Nel settore retail, invece, gli asset di alta qualità, in particolare i parchi commerciali di medie dimensioni, stanno vivendo una rinascita. Il mercato logistico, dal canto suo, dopo una fase di stabilità nel 2024, si trova in un momento cruciale. In questo ambito, gli indicatori suggeriscono che il 2025 sarà caratterizzato da un incremento dell'attività, spinto dalla maggiore fiducia economica e aziendale.
Negli Stati Uniti, invece, si stanno creando opportunità nel settore del debito immobiliare distressed, ovvero i crediti in sofferenza legati a proprietà in difficoltà. “Gli investitori in cerca di rendimenti elevati su asset in difficoltà dovrebbero guardare agli Stati Uniti, mentre quelli orientati verso la stabilità potrebbero preferire l’Europa. Nel Regno Unito, invece, esistono diverse opportunità per gli investitori che cercano di bilanciare rischio e rendimento” conclude l’Head of Institutional di Pictet Asset Management.
DIVERGENZA TRA I TASSI USA E UE
La politica monetaria restrittiva degli ultimi anni ha esercitato un impatto negativo sul real estate globale ed è alla base del significativo sell-off. Ma la debolezza dell’economia europea ha convinto la Bce a virare verso un allentamento. Al contrario degli Stati Uniti dove le aspettative sono per un mantenimento dei tassi di interesse più elevati. In linea con questa divergenza le previsioni adesso indicano una probabilità superiore al 60% che i tassi Usa rimangano sopra il 4%, mentre quelli europei potrebbero scendere sotto il 2% nel corso del 2025.
CRONICA CARENZA DI NUOVE COSTRUZIONI
A rendere il real estate europeo particolarmente interessante contribuisce anche la cronica carenza di nuove costruzioni per normative urbanistiche restrittive. Oltre che per la difficoltà di reperire manodopera qualificata nel settore delle costruzioni. “Il rallentamento del credito ha poi ulteriormente aggravato la situazione, riducendo la capacità di finanziamento per nuovi progetti immobiliari e accentuando la carenza di offerta” riferisce il manager di Pictet AM. Una situazione molto diversa da quella che si osserva negli Stati Uniti, dove il mercato immobiliare soffre di un eccesso di offerta che limita la crescita dei prezzi e degli affitti.
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Sono due i principali fattori che guidano il mercato immobiliare europeo: i tassi di capitalizzazione (cap rate) e la crescita degli affitti. Nel caso degli affitti, si prevede un aumento di quasi il 20% nei prossimi cinque anni in Europa. Il cap rate, invece, misura il rendimento annuo di un immobile rispetto al suo valore di mercato. Ad esempio, se un immobile genera un reddito netto annuo di 100.000 euro e il suo valore di mercato è 2 milioni di euro, il cap rate sarà del 5%.
LA STIMA DEI RENDIMENTI ATTESI IN EUROPA
La riduzione dei tassi di interesse in Europa prevista nei prossimi due anni, che agevola il cap rate, dovrebbe stimolare la crescita economica e influenzare positivamente le valutazioni immobiliari attraverso la riduzione dei tassi di capitalizzazione. Inoltre, il costo del finanziamento in Europa è già inferiore ai tassi di capitalizzazione del 2-3% (mentre negli USA la differenza è negativa del 2% circa). “Secondo Aew, per il periodo 2025-2029 il rendimento totale medio annuo degli asset immobiliari prime in Europa sarà del 9,2%. Le performance più elevate sono previste in Francia e nel Benelux, con rendimenti superiori al 10%. Per l'Italia, si prevede un rendimento medio annuo del 10,2% nel settore logistico, del 9,7% nei centri commerciali e un rendimento residenziale leggermente superiore o inferiore all'8%” spiega Chiarelli
LE PROSPETTIVE DEL MERCATO IMMOBILIARE EUROPEO
Relativamente alle prospettive 2025 per il mercato immobiliare europeo, il segmento degli uffici emerge come uno dei principali motori di crescita. Nel settore retail, invece, gli asset di alta qualità, in particolare i parchi commerciali di medie dimensioni, stanno vivendo una rinascita. Il mercato logistico, dal canto suo, dopo una fase di stabilità nel 2024, si trova in un momento cruciale. In questo ambito, gli indicatori suggeriscono che il 2025 sarà caratterizzato da un incremento dell'attività, spinto dalla maggiore fiducia economica e aziendale.
DOVE RICERCARE OPPORTUNITÀ DI INVESTIMENTO
Negli Stati Uniti, invece, si stanno creando opportunità nel settore del debito immobiliare distressed, ovvero i crediti in sofferenza legati a proprietà in difficoltà. “Gli investitori in cerca di rendimenti elevati su asset in difficoltà dovrebbero guardare agli Stati Uniti, mentre quelli orientati verso la stabilità potrebbero preferire l’Europa. Nel Regno Unito, invece, esistono diverse opportunità per gli investitori che cercano di bilanciare rischio e rendimento” conclude l’Head of Institutional di Pictet Asset Management.
