Credito immobiliare europeo: opportunità ma anche alcuni rischi nel 2024

Il credito immobiliare europeo è in grado di offrire forti rendimenti corretti per il rischio a medio termine. I bilanci sono sotto pressione ma la performance operativa è solida e i management stanno adottando azioni favorevoli agli obbligazionisti. Il sentiment è ancora in parte pessimista alimentato da notizie di aree particolarmente problematiche, come i Paesi nordici o il settore uffici. Attualmente sono da privilegiare in particolare i datacenter e il residenziale tedesco con valore reale tra alcune obbligazioni Investment Grade con rating più basso.

RIENTRO DEGLI SPREAD ANCORA PARZIALE

Sono le indicazioni di un commento su rischi e opportunità del credito immobiliare europeo nel 2024 di Guillaume Langellier, Credit Research Analyst di Columbia Threadneedle Investments, che ricorda come l'annus horribilis del 2022 abbia visto gli spread delle obbligazioni Investment Grade del settore allargarsi di quasi 300 punti base dal picco. Nonostante la ripresa nel 2023, questi spread rimangono ancora al doppio del livello iniziale del 2022 con un premio molto più ampio rispetto al resto del mercato Investment Grade europeo.

VALORE NELL’INVESTMENT GRADE CON RATING BBB

All'interno dell’immobiliare, il miglior valore aggiustato per il rischio secondo Langellier è attualmente rappresentato dalle obbligazioni a rating BBB, il livello inferiore dell’Investment Grade, dove lo spread di rendimento medio implica un declassamento del credito rispetto al segmento High Yield. L’esperto di Columbia ritiene che il mercato stia ingiustamente penalizzando questo gruppo, e vede invece interessanti opportunità di rendimento aggiustato per il rischio per un numero selezionato di emittenti individuati con un approccio di ricerca bottom-up.

PORTAFOGLI SOPRA LA SOGLIA DI DOWNGRADE

Nei mercati immobiliari europei l'occupazione è rimasta sostanzialmente stabile, mentre gli affitti hanno sostenuto i ricavi, ma con il rifinanziamento del debito l'aumento dei costi avrà un impatto sul flusso di cassa. La maggior parte degli emittenti Investment Grade in portafoglio di Columbia dovrebbe rimanere comodamente sopra le soglie di downgrade. Il processo di stabilizzazione in atto dovrebbe sbloccare i mercati, facilitando le dismissioni, mentre la maggior liquidità e la trasparenza dei prezzi dovrebbero determinare una riduzione del premio di rischio.

RIDUZIONE DELLA LEVA E FINANZIAMENTI ACCESSIBILI

La riduzione della leva dovrebbe inoltre contribuire a sostenere i rating, mentre i finanziamenti bancari sono rimasti accessibili a margini che spesso sono una frazione degli spread. L’esperto di Columbia vede un'alta probabilità di aste obbligazionarie per le società i cui spread sono più ampi, che ha anche notato che un piccolo numero di emittenti ha effettuato con successo collocamenti sul mercato obbligazionario in euro negli ultimi mesi del 2023, il che potrebbe alimentare le speranze di rifinanziamenti al breve termine, che nei prossimi due anni ammontano a quasi 40 miliardi di euro.

OTTIMISMO SU CENTRI DATI E RESIDENZIALE TEDESCO

Langellier resta molto ottimista sui datacenter per la forte domanda di cloud computing e AI presente oggi, mentre è poi molto positivo sull'edilizia residenziale europea, soprattutto in Germania, data la costante migrazione verso le città più importanti e la scarsa offerta dovuta a vincoli di pianificazione e sviluppo. Inoltre, la presenza di contratti di locazione a lungo termine con indicizzazione e il basso tasso di rotazione degli inquilini garantiscono la visibilità dei flussi di cassa.

CAUTELA SULLA LOGISTICA E GLI UFFICI

Columbia adotta invece una posizione più cauta sulla logistica, in previsione di una normalizzazione della domanda dovuta al rallentamento manifatturiero, all'attenuazione dei problemi delle catene di approvvigionamento e al ritorno dell'e-commerce alla sua crescita tendenziale dopo il boom della pandemia. Gli uffici infine restano il sottosettore giudicato meno costruttivo, ma con una netta distinzione tra gli edifici ben posizionati con forti credenziali ecologiche e gli immobili non di pregio.