Immobiliare commerciale tra opportunità e rischi: l'analisi di Morgan Stanley IM

L’immobiliare commerciale sta attraversando una fase difficile, tra tassi di interesse in aumento, incertezza macroeconomica e inflazione persistente. A peggiorare la situazione le modifiche agli stili di vita e di lavoro che si sono diffuse dopo il Covid. Ma gli esperti di Morgan Stanley Investment Management credono che alcune di queste dinamiche stiano migliorando e che di siano opportunità per gli investitori disposti a guardare le cose più da vicino. Il mercato immobiliare USA è un esempio di come non tutto il real estate commerciale sia uguale: alcuni segmenti come gli uffici continueranno a incontrare difficoltà, ma altri come i centri dati, il mercato degli affitti monofamiliari e le abitazioni per anziani sono in salute.

AMPIA GAMMA DI INVESTIMENTI NONOSTANTE I TITOLI NEGATIVI

Un ‘analisi di Morgan Stanley IM firmata da Laurel Durkay, Simon Robson Brown, Christopher Fremantle, e Nicholas D’Ambrosio sottolinea che i titoli negativi dei media sull’immobiliare commerciale trascurano le sfumature e le variazioni, mentre c’è un’ampia gamma di fondamentali tra i vari settori e i driver di lungo termine che impattano le prospettive di crescita nel lungo termine. In particolare, il settore degli uffici è il solo che deve fronteggiare la sfida del nuovo debito e delle fonti di capitale azionario, mentre i timori di contagio del comparto sono eccessivi a fronte di collaterali robusti per la maggioranza dell’esposizione creditizia.

ALCUNI TIMORI VALIDI, ALTRI ESAGERATI

Secondo i quattro esperti di MSIM la preoccupazione per i fondamentali e le valutazioni degli uffici e la capacità di attingere ai mercati del debito è valida. Ma il timore che i prestiti provochino l'implosione delle banche non si basa sulla realtà. Gli immobili uso ufficio rappresentano una frazione dei prestiti al settore. Guardando più in generale ai prestiti negli USA, gli immobili residenziali multifamiliari comprendono quasi metà di tutto il debito ipotecario, e il settore è meglio posizionato perché non soggetto a pressioni secolari di fondo.

ANCHE NEGLI UFFICI CI SONO VINCITORI

Inoltre, con l'affermarsi del luogo di lavoro di domani, anche all'interno del settore uffici, che rappresenta solo il 3,3% dell'indice USA e il 13,7% di quello globale, ci saranno dei vincitori: la qualità degli edifici, la sostenibilità e la posizione saranno più importanti che mai. A livello globale, anche il mercato degli uffici si sta orientando verso contratti di locazione più brevi e flessibili, il che offre alle piattaforme più solide l'opportunità di guadagnare quote di mercato e ottenere rendimenti più elevati. Gli esperti di MSIM sottolineano invece le opportunità all'interno del settore, segnalando che vi sono molteplici sotto-settori che presentano forza e opportunità fondamentali. Tra questi citano i centri data, le abitazioni per anziani, le locazioni di unità monofamiliari.

L’ESPOSIZIONE SELETTIVA DI MSIM

Le valutazioni rimangono interessanti, ma la selezione di società e settori è fondamentale per ottenere una sovra-performance. Nell'attuale contesto, Morgan Stanley IM sottopesa gli uffici, ma ha un'esposizione selezionata ai migliori proprietari, sovrappesa i centri dati, gli alloggi per anziani e le case unifamiliari in affitto, e gestisce attivamente le esposizioni ai sottosettori e monitora attentamente le valutazioni, cercando di individuare i titoli immobiliari con i migliori rendimenti totali attesi per i clienti.

IMPORTANZA DELLA GESTIONE ATTIVA

In conclusione, secondo Morgan Stanley IM la composizione settoriale e la differenziazione dell'universo immobiliare sono fondamentali per riflettere e analizzare il profilo di rischio/rendimento sottostante e la performance dei titoli, contribuendo a creare opportunità per i gestori attivi nell'ambito degli investimenti quotati. Gli uffici continuino a essere protagonisti di titoli negativi, ma rappresentano una parte piccola e in declino, mentre ci sono opportunità interessanti in molte altre forme real estate commerciale, che il team della casa cerca di cogliere sfruttando le tendenze secolari e cicliche e le valutazioni interessanti, individuando i titoli immobiliari con i migliori rendimenti totali finali.