UBS: ecco come si sgonfia la bolla immobiliare

L’inflazione elevata e la stretta monetaria delle banche centrali ha ridotto il rischio bolla immobiliare. L’UBS Global Real Estate Bubble Index, ha preso in esame i prezzi immobiliari residenziali in 25 grandi città di tutto il mondo, compresa Milano. Quest’anno solo due città, Zurigo e Tokyo rimangono nella fascia a rischio bolla, un dato in calo rispetto alle nove città di un anno fa.

CALA IL RISCHIO BOLLA

Toronto, Francoforte, Monaco di Baviera, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam e Tel Aviv, che in precedenza rientravano tra le città in pieno rischio bolla, sono oggi tutte in territorio di sopravvalutazione. Sul comparto ha pesato, inevitabilmente, l’aumento dei tassi per i mutui che sono, in media, tre volte più cari rispetto al 2021. La crescita annua nominale dei prezzi nelle 25 città analizzate da UBS si è fermata dopo l’impennata del 10% di un anno fa.

PREZZI PIÙ BASSI DEL 5%

“Parlando in termini corretti per l’inflazione, i prezzi sono più bassi del 5% rispetto alla metà del 2022”, commenta Claudio Saputelli, Head of Real Estate del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management. “In media, le città prese in considerazione hanno perso i guadagni di prezzo realizzati durante la pandemia e ora i prezzi sono tornati ai livelli della metà del 2020”. A Francoforte e Toronto, i prezzi sono crollati del 15% negli ultimi quattro trimestri.

DOMANDA IN RIPRESA

Nei grandi centri persiste una quota di smart working che, però, non ha indebolito la domanda di vita in città in modo duraturo e la carenza di alloggi probabilmente aumenterà. “La domanda di abitazioni è in forte aumento e i prezzi potrebbero subire una nuova impennata non appena le condizioni finanziarie delle famiglie miglioreranno”, precisa Matthias Holzhey, autore principale dello studio presso UBS Global Wealth Management.

A MILANO PREZZI GiÙ DEL 2%

Milano ha fatto registrare un calo del 2% dei prezzi reali del mercato immobiliare ma “le solide prospettive per l’economia locale, l’espansione della linea metropolitana e i prossimi Giochi olimpici invernali del 2026 contribuiscono a dare supporto alle valutazioni”, aggiunge Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer di UBS GWM in Italia. “Il mercato immobiliare italiano per molti anni è andato controcorrente perché lo spread elevato sul debito pubblico ha impedito di beneficiare dei tassi bassi - prosegue -. Per questo, il mercato immobiliare non ha vissuto l’apprezzamento registrato nel resto d’Europa tranne un negli ultimi 2-3 anni”.

MIAMI, GINEVRA E LOS ANGELES INVARIATI

Ampliando lo sguardo, i mercati immobiliari di Miami, Ginevra, Los Angeles, Londra, Stoccolma, Parigi e Sydney continuano a essere sopravvalutati. Per quanto riguarda, invece, New York, Boston, San Francisco e Madrid si è registrato un calo degli squilibri. New York è nel bel mezzo di una forte ripresa dopo la significativa debolezza del mercato durante la pandemia. Dopo diversi anni di erosione dei valori, i prezzi reali del mercato immobiliare della città sono aumentati del 3% tra la metà del 2022 e la metà del 2023. A San Francisco i prezzi, dalla metà del 2022, sono scesi del 10% e gli affitti del 3%, in termini corretti all’inflazione. Los Angeles, infine, paga anche una perdita di competitività economica che comporta un consegunete aumento dell’offerta di alloggi.