PGIM Real Estate: ecco dove investire nei mercati immobiliari globali

Qual è la situazione dei mercati immobiliari globali? Ne hanno discusso Rick Romano, Daniel Cooney e Michael Gallagher di PGIM Real Estate, partendo dai risultati del secondo trimestre nelle tre principali regioni. Negli Stati Uniti, il rimbalzo del mercato dei REIT (fondi immobiliari quotati) è proseguito nel secondo trimestre nonostante il contesto sfidante nel settore degli uffici. Il segmento dei data center ha registrato i maggiori guadagni guidati dalle richieste correlate all'intelligenza artificiale (AI), un'area in crescita in cui gli esperti di PGIM Real Estate si aspettano di vedere una solida espansione negli anni a venire.

RITMI SOSTENUTI NELLE ATTIVITÀ DI M&A

Nel frattempo sono continuate a ritmi sostenuti le attività di fusioni e acquisizioni (M&A) poiché molti REIT sfruttano le discrepanze di valutazione sul mercato immobiliare per effettuare acquisizione di altri fondi. “Vediamo un setup favorevole per REIT negli Stati Uniti in quanto il mercato ha già scontato tutto il potenziale di notizie negative. Alla luce dell'offerta limitata e della solida tendenza secolare della domanda, l'attuale configurazione del mercato presenta opportunità interessanti per i REIT statunitensi” fanno sapere Romano, Cooney, e Gallagher.

MERCATO EUROPEO PRONTO PER IL RIMBALZO

In Europa, invece, il mercato dei REIT è rallentato nel secondo trimestre a causa dell'inflazione persistentemente elevata. Le aziende con bilanci deboli hanno continuato a soffrire per l’effetto dei rischi legati ai tassi di interesse più elevati per il rifinanziamento. Mentre il ciclo di inasprimento monetario dovrebbe richiedere molto più tempo sia in Europa che negli USA, il mercato europeo dovrebbe rimbalzare una volta che l'inflazione e le pressioni di repricing scemano.

DATA CENTER E LOGISTICA

“Alla luce delle continue pressioni inflazionistiche, dell’elevata leva finanziaria, dei rischi di rifinanziamento e della possibile diluizione dei profitti, manteniamo una posizione cauta vedendo opportunità strutturali con flussi di reddito difensivo, ad esempio abitazioni in affitto a prezzi accessibili, data center, logistica” riferiscono i tre manager di PGIM Real Estate.

IN ASIA FAVORITI I SETTORI LEGATI AL TURISMO CINESE

Passando all’analisi del secondo trimestre in Asia, i tre esperti segnalano che l’Australia ha sovraperformato, mentre Hong Kong ha subito il rallentamento economico in Cina e Singapore ha evidenziato una certa sensibilità all'aumento dei tassi di interesse. “La riapertura della Cina aumenta la domanda del turismo. Dal momento che i turisti cinesi sono cruciali per il recupero dell’attività del settore in Asia, continuiamo a favorire le aree turistiche che trarranno beneficio dalle riaperture, come il retail e gli hotel” specificano Romano, Cooney, e Gallagher.

UN ATTRAENTE PUNTO DI INGRESSO

I tre professionisti di PGIM Real Estate vedono opportunità di crescita interessanti. È vero, ammettono, l’ambiente inflazionistico può continuare a mettere pressione al ribasso sui prezzi delle attività con aumento dei tassi, ma il mercato asiatico attuale viene valutato come un attraente punto di ingresso per investitori a lungo termine. “Vediamo il potenziale al rialzo nei magazzini pubblici, negli alloggi prefabbricati e nella domanda nei segmenti attivi nella vendita al dettaglio in Australia, in selezionati sviluppatori giapponesi e nei REIT nipponici che mostrano solidi ritorni con una maggiore esposizione alla riapertura dell’economia della regione” spiegano Romano, Cooney, e Gallagher.

TENDENZE CHIAVE

I tre manager concludono la loro analisi indicando dove concentrano l’attenzione. “Con il riprezzamento avvenuto e i rischi di recessione, continuiamo a favorire le strutture caratterizzate da una solida crescita dei canoni di affitto e quelle che beneficiano di flussi di reddito resiliente guidati da tendenze strutturali a lungo termine, ad esempio strutture per anziani, logistica e data center collegati alla secolare crescita della digitalizzazione” puntualizzano Romano, Cooney, e Gallagher.

IL SEGMENTO DEI REIT MEGLIO POSIZIONATO DEL REAL ESTATE PRIVATO

I quali notano un punto di ingresso convincente. “Le valutazioni dell’immobiliare pubblico risultano adesso a sconto rispetto a quello privato. Storicamente, periodi di significativi disallineamenti tra i due segmenti del mercato immobiliare hanno determinato benefici per i REIT, che hanno sovraperformato il real estate privato tra il 25% e il 50% in un triennio” puntualizzano i tre manager di PGIM Real Estate.