Immobiliare a rischio bolla nel mondo?

È una vera e propria mappa di un sisma immobiliare a macchia di leopardo quella di UBS Real Estate Bubble Index 2022, lo studio annuale condotto dal Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management (UBS GWM CIO) a livello mondiale. Lo scenario evidenzia quanto gli squilibri dei mercati immobiliari residenziali metropolitani globali siano molto elevati e i prezzi non proprio in linea con i crescenti tassi d’interesse. La correzione dei prezzi è già iniziata in alcune zone, in altre si prevede che partirà nel prossimo semestre.

DA TORONTO A TOKYO PASSANDO PER FRANCOFORTE

Si parte dal Canada, Toronto, la città a più alto tasso di rischio di scoppio della bolla residenziale, per rimbalzare in Europa, tra Francoforte, Zurigo e Monaco. Si approda poi a Hong Kong e si ritorna in Canada, stavolta a Vancouver. Tutte aree segnate in rosso sulla mappa di Ubs Real Estate Bubble Index 2022, sempre in rosso ci sono anche Amsterdam, Tel Aviv e Tokyo. Negli Stati Uniti, tutte le cinque città analizzate viaggiano in territorio sopravvalutato, con uno squilibrio più evidente a Miami e Los Angeles rispetto a San Francisco, Boston e New York. I mercati immobiliari residenziali a Stoccolma, Parigi e Sydney rimangono sopravvalutati, nonostante qualche tendenza di raffreddamento. Altri mercati immobiliari residenziali con segnali di sopravvalutazione sono Ginevra, Londra, Madrid e Singapore.

TERRITORI A VALUTAZIONI EQUE

Sao Paulo, per la prima volta nell’indice, presenta valutazioni eque. Nonostante un anno solido, anche il mercato immobiliare di Dubai si muove su un territorio fair value. Valutazioni eque anche a Varsavia. E a Milano. Dove però si assiste a un incremento dei prezzi. “Per via dello spread rispetto al Bund, L’Italia non ha beneficiato delle politiche monetarie espansive dell’ultimo decennio. Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali e Milano risulta tra le città globali meglio posizionate” commenta Matteo Ramenghi, chief Investment officer di UBS Gwm per l’Italia.

I TASSI BASSI HANNO FAVORITO I MUTUI

I tassi bassi hanno favorito un’accelerazione della crescita dei mutui ipotecari, evidente in tutte le città, e per il secondo anno consecutivo il debito delle famiglie è cresciuto in misura significativamente più rapida rispetto alla media del lungo periodo. Il lungo lockdown e lo smart working hanno indotto molti lavoratori a spostarsi dalle città verso luoghi di vacanza o comunque meno centrali e in un primo tempo si era assistito a un timido inizio di ribilanciamento dei prezzi delle locazioni che però si è subito fermato: si assiste infatti, sottolineano gli esperti Ubs, a un ritorno della gente in città. Milano, da questo punto di vista fa scuola: la ripresa economica post-pandemica e gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia hanno supportato una ripresa della crescita dei prezzi sotto la Madonnina, dopo un decennio di prezzi stagnanti che hanno consentito a Milano di restare nell’area verde dell’indice, quella non a rischio.

PREZZI AL GALOPPO

La crescita dei prezzi immobiliari residenziali nominali nelle 25 città che fanno parte del paniere dell’indice ha subito un’accelerazione di quasi il 10% rispetto alla media da metà 2021 a metà 2022, il maggior tasso di crescita annuo dal 2007. Ma ogni città ha le sue dinamiche specifiche.

I CASI DI PARIGI E LONDRA

Prendiamo Parigi. Gli immobili nella capitale francese costituiscono un’eccezione tra i mercati dell’Eurozona trattati. I prezzi immobiliari nominali hanno vissuto una stagnazione da metà 2021 a metà 2022 e, di conseguenza, la capitale francese è uscita dal territorio a rischio bolla. Nonostante questo, Parigi rimane il mercato meno accessibile dell’Eurozona tra quelli analizzati nello studio e si posiziona comunque nell’area dell’indice di sopravvalutazione. Anche a Londra, il mercato immobiliare residenziale londinese si muove in territorio sopravvalutato. I prezzi sono superiori del 6% rispetto a un anno fa per effetto di una carenza strutturale di immobili residenziali a fronte di una domanda post-pandemica in crescita. Le locazioni hanno subito un’impennata in quanto i potenziali acquirenti hanno difficoltà a trovare immobili appropriati. Tuttavia, i tassi dei mutui ipotecari in crescita, la fine della vacanza della tassa di bollo e le incerte prospettive economiche deteriorano la previsione dei prezzi.