Immobiliare

Caro-mutuo, per ridurre le rate resta l’opzione “surroga”: ecco come funziona

Nei primi sei mesi del 2022 il tasso variabile è tornato di moda, a discapito del fisso. Ma le rate rischiano di aumentare con l’innalzamento dei tassi di riferimento della Bce. Ecco cosa fare per mettersi al riparo

di Fabrizio Arnhold 9 Settembre 2022 12:27
financialounge -  immobiliare mutuo tasso fisso tasso variabile
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La Banca centrale europea ha aumentato i tassi di interesse di 75 punti base. I tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale saranno innalzati rispettivamente all’1,25%, all’1,50% e allo 0,75%, con effetto dal 14 settembre 2022. Il ritocco è stato deciso per frenare l’aumento dell’inflazione, che nell’Eurozona è arrivata al 9,1%, e segue il rialzo di giugno. Ci saranno anche effetti per i mutui. Vediamo di quanto aumenta la rata.

FINO A 45 EURO IN PIÙ AL MESE


La simulazione di Facile.it prende come riferimento un finanziamento a tasso variabile, da 126mila euro in 25 anni, sottoscritto a gennaio 2022. Il mutuo a tasso variabile ha come riferimento l’Euribor, un indice che tende a seguire in maniera abbastanza fedele i tassi di riferimento della Bce. Di quanto potrebbe lievitare la rata? Di circa 45 euro al mese rispetto ad oggi.

AUMENTANO I TASSI


Il tasso (Tan) di partenza sottoscritto a gennaio 2022 e usato nell’analisi è pari allo 0,67% che equivale ad una rata mensile di 456 euro. Nei primi sei mesi del 2022, le rate sono cresciute di poco: da gennaio a giugno di circa 13 euro. Dopo il primo aumento dei tassi da parte della Bce (+0,50%) si è iniziato a notare un aumento della rata, che ha toccato quota 515 euro (+58 euro su base mensile).

LA RATA SALE FINO A 560 EURO


Con l’ultimo aumento dei tassi deciso ieri, di 75 punti base, se si ipotizza che l’Euribor salga allo stesso modo, la rata del mutuo a tasso variabile preso a riferimento salirebbe a circa 560 euro, ossia circa 45 euro in più al mese. Va precisato che non sempre l’Euribor aumenta esattamente come i tassi di riferimento della Bce, ma in passato la crescita è stata quasi la medesima. Sicuramente la rata è desinata a crescere per chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile.

IL FISSO È ANCORA UNA BUONA SCELTA?


L’entità del rincaro mensile dipende da quando è stato acceso il mutuo e dalla somma che resta da rimborsare alla banca. Chi ha iniziato a pagare un mutuo da poco, dovrà mettere in conto un aumento maggiore di chi, invece, è vicino alla scadenza. Questo perché è più bassa la quota di interessi passivi da rimborsare in quest’ultimo caso, dal momento che gli interessi sono calcolati sul debito residuo. Una soluzione per chi deve pagare le rate ancora per molti anni potrebbe essere quella di passare a un mutuo a tasso fisso, per evitare di vedere lievitare l’importo nei prossimi mesi.

SALE ANCHE IL TASSO FISSO


Per calcolare il tasso di riferimento di un mutuo a tasso fisso, si prende come parametro l’Eurirs che a giugno ha raggiunto il 2,5% (a 20 anni). L’aumento rispetto a dicembre 2021 è di oltre 200 punti base. I tassi dei mutui fissi, come evidenzia l’osservatori di MutuiOnline.it, sono passati da da 1,32% di gennaio (TAN medio a 20 e 30 anni) al 3,18% di luglio e al 3,08% di agosto.

LA SCELTA DIPENDE DALLA DURATA


Il valore è ancora conveniente se si confronta con il tasso al 5% degli inizi degli anni 2010. Dall’inizio del 2022, il tasso variabile è tornato di moda, soprattutto quello con cap (ossia un limite fissato all’aumento della rata). Ma se un proprietario deve rimborsare un mutuo ancora per molti anni, il tasso fisso può essere ancora una valida alternativa, anche al 3%, per non vedere la rata raddoppiare nel giro di qualche anno.

IL 97% DEI MUTUI PER LA PRIMA CASA


La scelta del tasso (fisso o variabile) viene fatta anche in base alle esigenze di acquisto. Il 97% dei mutui riguardano l’acquisto della prima casa e non sono, quindi, legati a logiche di investimento. I tassi, anche se stanno crescendo, sono ancora convenienti rispetto al passato. “Il costo del denaro negli ultimi anni ha toccato minimi storici davvero senza precedenti”, commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX. “Chi in questo periodo ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso ha davvero colto una grande occasione, che ragionevolmente non poteva durare per sempre”. Ma chi ha da poco preferito un tasso variabile e desidera limitare le probabili fluttuazioni future - magari con un variabile con cap o un fisso - può valutare la surroga.

SURROGA DEL MUTUO, ECCO COME FUNZIONA


La scelta di surroga del proprio mutuo, da un tasso variabile a uno fisso, ad esempio, anche se nei prossimi mesi vorrebbe dire pagare un tasso leggermente più alto, probabilmente poi significherebbe essere protetti per tutti gli anni seguenti dalle oscillazioni del tasso variabile. Normalmente le spese della surroga sono a carico della nuova banca, nel momento del trasferimento del finanziamento è possibile modificare la durata del piano di ammortamento e, ovviamente, il tasso da variabile a fisso (ma anche viceversa).

QUALI DOCUMENTI SERVONO


Per chiedere la surroga del proprio mutuo e trasferirlo così in un’altra banca, servirà presentare alla nuova una copia della nota di iscrizione ipotecaria; copia autenticata della documentazione relativa al mutuo con la vecchia banca; la fotocopia del documento di identità dell’eventuale garante; il certificato di stato civile; documenti di redditi e quelli catastali dell’immobile. La surroga è più conveniente nei primi anni di ammortamento del finanziamento, quando sono più alti gli interessi passivi. Negli ultimi anni, invece, la rata è quasi interamente di quota capitale, senza quindi grandi fluttuazioni dell’importo da rimborsare, anche in caso di aumento dei tassi.
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