Guida ai diversi tipi di contratti d’affitto: come scegliere quello più conveniente

Chi deve affittare un immobile spesso non sa quale tipo di contratto sia meglio proporre all’inquilino che, a sua volta, vorrebbe la soluzione più conveniente. E come si registra il contratto? Si può disdire prima della scadenza naturale? La tipologia di contratti di affitto è ampia, ne esistono almeno quattro tra cui scegliere, e ognuno ha delle caratteristiche precise.

I TIPI DI CONTRATTO TRA CUI SCEGLIERE

In Italia ci sono diverse tipologie di contratto di locazione con durata e canone diversi. Fa chiarezza il portale Immobiliare.it con una guida utile per orientarsi nella giungla delle diverse tipologie. Si parte dal canone libero 4+4, oppure si può scegliere quello concordato 3+2, o quello a uso transitorio e, per finire, quello di locazione per studenti universitari.

IL CONTRATTO A CANONE LIBERO

Sicuramente è la forma più diffusa, quella del 4 anni più 4. L’importo del canone non stabilito dalla legge, ma è frutto della trattativa fra le parti coinvolte. La durata minima è di 4 anni, dopo i quali si può rinnovare di altri 4 anni, salvo disdetta, che dovrà però essere comunicata rispettando al tempistica prevista dall’accordo di contratto e di cui parleremo più dettagliatamente sotto.

IL CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

La differenza, in questo caso, riguarda il canone che non sarà più libero, ma stabilito in base ad accordi territoriali - si tiene conto di molteplici fattori, come la condizione dell’immobile, la sua posizione e la zona o il quartiere del Comune in cui è collocato -, generalmente inferiore a quello di mercato. A fronte di un canone più basso, però, il proprietario può sfruttare alcuni vantaggi fiscali, come la riduzione della base imponibile Irpef e imposta di registro, la riduzione Imu e Tasi e la cedolare secca, con l’aliquota fissa al 10% da pagare sull’affitto incassato, a differenza degli altri contratti che prevedono il 20%. La durata è di 3 anni, con la possibilità di rinnovare per altri 2 anni. I rinnovi successivi, salvo disdetta, sono ogni 2 anni.

IL CONTRATTO A USO TRANSITORIO

Chi ha necessità di affittare l’immobile per brevi periodi, può optare per il contratto a uso transitorio. La durata per questa tipologia di contratto varia da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi. Non è rinnovabile e può essere stipulato solo per comprovate esigenze del proprietario o dell’inquilino che vanno indicate nel contratto, come motivi di studio o lavoro, mentre non sono valide le esigenze turistiche. Il canone è libero, salvo accordi territoriali che impongano il canone concordato.

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI UNIVERSITARI

Per i proprietari che affittano a studenti universitari la soluzione contrattuale da adottare potrebbe essere questa. Il contratto ha una durata minima di 6 mesi e massimo di 3 anni, rinnovabili alla prima scadenza. Il canone non è libero ma concordato.

LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Il contratto di affitto, indipendentemente dalla tipologia scelta, è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che la durata sia inferiore ai 30 giorni all’anno. Diversamente, il contratto risulterà nullo. Si può occupare della registrazione il proprietario o l’inquilino, a patto che avvenga entro i 30 giorni successivi alla decorrenza del contratto stesso. Si può procedere all’invio online, oppure si può effettuare la registrazione negli uffici dell’Agenzia. Occorre anche allegare l’Ape, l’attestato di prestazione energetica.

I COSTI PER LA REGISTRAZIONE

La burocrazia, si sa, ha i suoi costi. Per la registrazione di un contratto si devono pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che sono da divedere fra inquilino e proprietario. Nello specifico, l’imposta di registro per i fabbricati ad uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità. Per i contratti a canone concordato, la base imponibile è pari al 70% del compenso annuo. L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni quattro facciate scritte del contratto. Chi decide di adottare la cedolare secca non dovrà pagare né l’imposta di registro né quella di bollo.

SI PUÒ DISDIRE PRIMA?

I termini per di disdire il contratto prima della naturale scadenza varia a seconda della tipologia ma, in linea di massima, questa possibilità è garantita più al conduttore, ossia all’inquilino, rispetto al locatore (il proprietario). Cerchiamo, quindi, di capire cosa prevedono i diversi tipi di contratti, nel caso si presentasse l’esigenza di disdire prima della scadenza.

DISDETTA CON IL CANONE LIBERO: PER L’INQUILINO

L’inquilino può disdire il contratto in qualsiasi momento, sia per giusta causa che per altri motivi, rispettando la tempistica prevista dalla clausola di recesso. Alla scadenza dei primi 4 anni il conduttore può dare disdetta con preavviso di 6 mesi, o meno se specificato nel contratto, senza dover dar conto dei motivi. La comunicazione è da inoltrare via posta raccomandata oppure con Pec (posta elettronica certificata), che ha la stessa valenza legale.

PER IL PROPRIETARIO

Il proprietario, invece, deve attendere la prima scadenza naturale del contratto. Al termine dei primi 4 anni, può evitare il rinnovo naturale di altri quattro anni, dando comunicazione all’inquilino con 6 mesi di anticipo tramite raccomandata o Pec. Il proprietario può decidere di non rinnovare il contratto se i motivi rientrano in questa casistica: vuole vendere l’immobile a terzi e in questo caso l’inquilino ha diritto di prelazione; vuole destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale suo o di un parente entro il 2° grado; vuole destinare l’immobile all’esercizio di attività con finalità pubbliche; l’immobile si trova in un edificio danneggiato che si deve demolire; l’inquilino dispone di un alloggio nello stesso Comune o non occupa in maniera continuativa la casa che ha affittato. Al termine degli 8 anni, invece, può disdire senza fornire motivazioni. Nel caso il proprietario non comunicasse la volontà di disdire il contratto, questo si intende rinnovato in automatico per altri 4 anni.