Mutuo prima casa: tassi ai minimi, come richiederlo e quanto risparmiare con la surroga

Immobiliare
di Fabrizio Arnhold 8 Marzo 2021 - 14:15

Il dl Ristori di dicembre ha prolungato la sospensione dei mutui fino al 9 aprile 2022. Ma restano esclusi dalla moratoria professionisti e piccoli imprenditori

Tra le misure previste dal governo per far fronte ai danni economici provocati dalla pandemia, la possibilità di sospendere il pagamento delle rate del mutuo è stata prorogata fino al 9 aprile 2022, ma non per tutti. Esclusi dalla moratoria, infatti, i lavoratori autonomi e chi ha acquistato con garanzia statale. Per tutti, però, valutare la surroga del finanziamento – ossia il trasferimento del mutuo in essere in un’altra banca – potrebbe essere conveniente.

AUMENTANO LE RICHIESTE DI MUTUO

Nonostante il Covid, questo potrebbe essere un buon momento per chi decidesse di chiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile. I tassi di interesse, infatti, sono ai minimi storici. Secondo i dati dell’Osservatorio MutuiOnline.it, nel quarto trimestre dello scorso anno le richieste di mutui per la prima casa sono salite ai massimi dal terzo trimestre 2019, al 48,1% del totale (dal 45,1% dei tre mesi precedenti).

TASSI DI INTERESSE AL MINIMO STORICO

La politica accomodante delle banche centrali, favorita dalle misure volte a limitare gli impatti economici dell’emergenza sanitaria, sta influendo anche sui tassi dei mutui che continuano a restare bassi. Quelli fissi per i finanziamenti a 20 e 30 anni sono crollati allo 0,88%, mentre i variabili allo 0,78%. Nel 2019 i tassi erano rispettivamente all’1,53% e allo 0,86%. La correzione ulteriore dell’Euribor a dicembre lascia presagire che il trend favorevole possa prolungarsi ancora a lungo.

MUTUO PRIMA CASA: I REQUISITI

Un prestito ipotecario per l’acquisto della prima casa offre alcuni vantaggi fiscali. È previsto, infatti, un consistente abbattimento delle imposte previste all’atto di compravendita e collegate al trasferimento di proprietà, oltre alla possibilità di scaricare in dichiarazione parte della quota versata per gli interessi passivi. Per richiedere un mutuo sulla prima casa, l’acquirente si impegna a trasferire la residenza entro diciotto mesi dalla conclusione della compravendita. Dovrà, inoltre, dimostrare di non possedere già un altro immobile nello stesso comune.

COME RICHIEDERE UN MUTUO PRIMA CASA

Le banche finanziano, in genere, fino all’80% del valore dell’immobile. In alcuni casi, però, si può ottenere un mutuo fino al 100%. Per capire quale possa essere l’importo massimo, occorrerà chiedere il parere di fattibilità, dove saranno anche indicati dall’istituto di credito i costi eventuali applicati. Per procedere, la banca avrà bisogno della dichiarazione dei redditi del richiedente e delle informazioni relative al valore dell’immobile che si desidera acquistare e la presenza di eventuali garanzie supplementari. Verrà anche valutato il rapporto tra rate e reddito mensile, per valutare la sostenibilità economica.

I DOCUMENTI DA PRESENTARE

Se il parere di fattibilità risultasse positivo, si potrà procedere con la richiesta vera e propria del mutuo. Per farlo serve presentare alla banca una serie di documenti, tra cui la copia del compromesso; copia del certificato di abitabilità dell’immobile; se a fare richiesta è un lavoratore dipendente, occorre l’ultima busta paga e l’ultima certificazione unica, in caso di lavoratore autonomo è richiesta la dichiarazione dei redditi ed eventuale iscrizione ad un albo professionale; e copia dei documenti personali come certificato di nascita e stato civile.

PROLUNGATA LA MORATORIA SUI MUTUI PRIMA CASA

Il governo ha prorogato la possibilità di sospendere il pagamento del mutuo sulla prima casa, con una dote da 400 milioni di euro che hanno finanziato il fondo Gasparrini. Il fondo in questione è stato istituito con la legge 244 nel 2007 e gestito da Consap, una società del Mef, con l’intento di permettere la sospensione del pagamento delle rate di un mutuo sulla prima casa per i soggetti che si trovano in difficoltà, per esempio per chi perde il lavoro, senza che la banca debba avviare procedure per esigere il credito. Con il Covid-19, l’esecutivo ha previsto l’accesso al fondo anche a chi ha avuto, dopo il 21 febbraio 2020, una sospensione dal lavoro o una riduzione dell’orario per almeno 30 giorni consecutivi. Potevano ricorrere alla moratoria anche lavoratori autonomi e liberi professionisti che avevano registrato un calo di fatturato. La possibilità è scaduta lo scorso 17 dicembre e non è stata rinnovata.

NUOVI PARAMETRI PER CHIEDERE LA SOSPENSIONE

Con il Dl 18/2020, convertito con legge 27/2020, cambia anche il limite per richiedere l’intervento del fondo che scende da 400mila euro per tornare al limite massimo dei 250mila euro di partenza. E salta anche la possibilità di accedere al fondo senza l’Isee che torna come requisito necessario con un limite di 30mila euro. Scaduta il 17 dicembre anche la possibilità di fare domanda per le cooperative edilizie e per tutti coloro che hanno acceso il mutuo con la garanzia del Fondo prima casa. Il dl Ristori ha prorogato la possibilità di beneficiare del fondo fino al 9 aprile 2022, per un massimo di 18 mesi. Durante la moratoria il fondo si accolla il 50% degli interessi maturati.

CONVIENE LA SURROGA?

Per tutti resta la possibilità di surrogare, senza costi,  il proprio mutuo. Eventualità che potrebbe essere particolarmente conveniente per chi ha acceso un mutuo con tassi più alti rispetto a quelli attuali. Ci sono però delle condizioni da rispettare: il lockdown non deve aver avuto conseguenze sul reddito familiare, il rapporto tra debito residuo e valore della casa deve essere sotto il 70% e la cifra da chiedere deve essere di almeno 70-80mila euro, diversamente la nuova banca non avrebbe interesse. Anche per questo conviene chiederla nei primi anni, quando la quota di interessi incide di più sulla rata. Ipotizzando un debito residuo da 140mila euro, con un tasso attuale tra lo 0,6% e lo 0,7%, la rata  da saldare sarebbe di circa 625 euro al mese. Chi sta pagando un mutuo con un tasso dell’1,50%, risparmierebbe circa 50 euro al mese, quasi 83 euro in meno, infine, per chi rimborsa un prestito con un tasso di interesse al 2% annuo.

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