Nelle città dell'era post-coronavirus avremo meno uffici e più centri benessere

Nella storia, malattie e pandemie hanno plasmato le città odierne: le facciate bianche minimaliste con grandi finestre amate dall’architettura moderna si ispirano alle case di cura per la tubercolosi di inizio del XX secolo, mentre i viali di Parigi e di Manhattan furono aperti per contenere il colera e altre malattie nel XIX secolo. Il concetto di città non solo è sopravvissuto ma si è evoluto, oggi i centri urbani producono l’80% del PIL globale e continuerà a crescere. Anche il Covid-19 trasformerà il modo di costruire le città e le abitudini di vita e di lavoro. Per trarre il meglio dalla recessione causata proprio dal virus, dobbiamo considerarla un’opportunità per risolvere le problematiche che affliggono l’ambiente urbano.

L’INVESTITORE GUARDA ALLE NUOVE CITTÀ

Parte da queste considerazioni l’analisi di Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate and Co-Chief Executive Officer di Pictet Alternative Advisors, secondo cui l’immobiliare continuerà ad attirare sostanziali flussi di capitale di investitori in cerca di un rendimento reale positivo, ma l’investitore deve essere ben consapevole dei cambiamenti cui le città andranno incontro. Dopo la pandemia ad esempio, i negozi tradizionali, già in difficoltà prima, diminuiranno ancora, mentre sopravviveranno alla rivoluzione digitale i punti vendita situati in località gettonate che offrono esperienze particolari e attività ricreative. I valori locativi inoltre saranno oggetto di pressioni, in quanto più spazi saranno utilizzati per lo stoccaggio e la logistica delle merci vendute online.

LA RIVOLUZIONE DEGLI UFFICI È IN ARRIVO

L’esperto di Pictet aggiunge che anche gli uffici potrebbero cadere vittima del Covid-19, con milioni di persone in tutto il mondo migrate allo smart working, anche se la realtà è più complessa. Il lavoro sarà senza dubbio molto più flessibile, ma secondo Kohalmi gli uffici hanno ancora un futuro, perché l’uomo è un animale sociale e necessita di spazi condivisi per creare, confrontarsi e dare vita a nuove idee. Un concetto oggi più attuale che mai, dato che molte attività manuali e di routine sono state automatizzate e quindi la natura delle mansioni d’ufficio è per l’80% “collaborativa”. Inoltre, le aziende più piccole potrebbero decidere di fare a meno di uffici fisici, mentre gli edifici più vecchi nelle periferie potrebbero faticare ad attrarre locatari e molti potrebbero essere riconvertiti in abitazioni.

CAMBIAMENTI RADICALI NEI POSTI DI LAVORO

Ma ci sono anche aziende che stanno pensando di ampliare gli spazi per rispettare le norme di distanziamento, anche perché negli ultimi 20 anni lo spazio medio per dipendente si è dimezzato, ma ora potremmo assistere a un’inversione della tendenza. Inoltre uffici ampi e moderni possono servire ad attrarre talenti. Altri cambiamenti saranno rappresentati da porte automatiche, mense aziendali gestite da app, miglioramento dei sistemi di ascensori e della circolazione dell’aria e approcci innovativi all’utilizzo di postazioni libere salvaguardando l’igiene.

LE ABITAZIONI DOVRANNO AVERE SPAZI PER LAVORARE

Per alberghi e altre strutture legate agli spostamenti ci vorrà più tempo, dovranno adottare soluzioni tecnologiche per ridurre costi e contatti, i viaggi di lavoro potrebbero soffrire di più rispetto alle vacanze, e potrebbe affermarsi il trend di venire più incontro alle preferenze dei turisti nazionali. Le residenze per studenti inoltre, che negli ultimi anni erano diventate una fonte sicura di reddito, potrebbero entrare in uno stallo lungo anni per la tendenza a passare all’e-learning. Secondo l’esperto di Pictet, neppure il residenziale sarà risparmiato dai cambiamenti, perché col tempo l’esigenza di lavorare da casa alimenterà la richiesta di spazi professionali interni alle abitazioni e saranno necessarie soluzioni che garantiscano più spazio e luce: negli annunci immobiliari il numero di postazioni di lavoro potrebbe acquistare la stessa importanza del numero di camere da letto oggi, e anche il co-living sarà incentrato su spazi e tecnologie.

IL RITORNO IN AUGE DELLE PERIFERIE

Il tutto avrà un effetto sulla distribuzione della popolazione urbana: le famiglie con bambini potrebbero trasferirsi in periferia, venuta meno la necessità di lunghi tragitti per andare in ufficio, mentre il passaggio a forme di mobilità più ecologiche ridurrà l’importanza della vicinanza ai mezzi pubblici. Anche la qualità dell’aria – prosegue l’analisi dell’esperto di Pictet, diventerà una priorità per abitanti e le autorità, in quanto dalle aree urbane proviene il 70% delle emissioni mondiali di gas serra: nelle grandi metropoli, come Londra, chi cerca casa o spazi per uffici vorrà controllare i parametri della qualità dell’aria prima di fare la sua scelta. Altri settori avvantaggiati nell’era post-Covid saranno verosimilmente quelli dei centri dati, dei centri medici, delle strutture sportive e altri centri benessere, perché aumenterà l’attenzione alla salute, mentre anche le strutture per la logistica dell’ultimo miglio dovrebbero prosperare, per il crescente ricorso allo shopping online.

IL CAMBIAMENTO INVESTIRÀ TUTTO IL REAL ESTATE

In conclusione, afferma l’esperto di Pictet, tutte le aree del real estate saranno travolte da un’ondata di cambiamenti, con una trasformazione che richiederà molto lavoro, dato che in Europa il 70% degli edifici ha oltre 20 anni, e gli investitori dovranno essere particolarmente pronti ad adattarsi alle nuove necessità e alle aspettative degli utenti per avere l’opportunità di plasmare le città di domani.