Il Ballo del Mattone

Come nella canzone di Rita Pavone di 53 anni fa, il mercato immobiliare italiano finalmente si muove, ma solo per restare incollato sullo stesso metro quadrato. I mutui non sono mai stati così a buon mercato, anche se coprono solo una parte del valore della casa da comprare, eppure i prezzi continuano a scendere e le compravendite sono abbastanza ferme. Il cuore degli italiani non batte più per il vecchio caro mattone? I millennial, come si chiamano oggi i trentenni, non hanno più la casa di proprietà in cima ai desideri? Oppure semplicemente non se la possono permettere?

Cerchiamo nei numeri qualche risposta. Cominciamo da quelli sui mutui. Oggi un mutuo ipotecario costa davvero poco, secondo i dati dell’associazione bancaria in media siamo appena sopra il 2,5%. Sono livelli bassissimi in termini storici, la metà secca rispetto al 2007, l’anno prima della grande crisi, quando si pensava che un mutuo al 5% fosse regalato per case che aumentavano altrettanto di valore da un anno all’altro. Una pacchia che potrebbe non durare in eterno. Per questo la gran parte di chi sottoscrive un mutuo, due su tre per l’esattezza, preferisce il tasso fisso. Qualche decimale in più sulla rata ma la certezza che sarà quella per venti o trent’anni. Ma è anche una pacchia di cui pochi approfittano, se facciamo il paragone non con un anno o due fa ma su dieci anni fa, prima che la bolla iniziasse a mandare i primi segnali di implosione. E anche qui uno su tre di chi accende un mutuo non lo fa per acquistare casa, ma per sostituirne uno vecchio con uno nuovo a condizioni migliori. Il mutuo di oggi non è quello del 2005-2006, quando le banche ti rincorrevano per offrirti in certi casi anche più del 100% del valore della casa da comprare, tanto in un anno il mercato avrebbe pensato a rivalutarla. Oggi spuntare più del 50% non è facile, e più sale il loan to value, cioè quanto presta la banca rispetto al totale che serve per comprare casa, più sale anche il costo del mutuo.

E vediamo cosa dicono i numeri del mercato, vale a dire i prezzi degli immobili in Italia. Da otto e passa anni parlano una lingua sola, quella del segno meno. Nelle 10 città più grandi del paese negli anni dal 2007 (compreso) al 2015 non c’è stata una sola città che in un solo anno abbia segnato prezzi con il segno più, al massimo si trova qualche rado e sparuto zero virgola. Il dato cumulato ad oggi è un vero e proprio bagno di sangue. Bologna, Napoli e Bari hanno fatto rispettivamente -46,8%, -45,7% e -45,4%, praticamente la metà del valore pagato o stimato nel 2006. Tutti i ribassi sono a due cifre. Chi ha limitato le perdite, si fa per dire, è Milano, che ha visto scendere in media solo il 25,3% del valore delle case, più di un quarto. Tutte le altre città viaggiano con perdite superiori al 30%.

È un mercato interamente dominato dal compratore, che decide cosa vuole e quanto vuole pagarlo. Ma, ed è questo il vero dramma, spesso non decide neanche a prezzi dimezzati rispetto a nove anni fa. Aspetta un altro anno, o magari due, per pagare ancora meno. Tanto il mercato, come mostrano i dati sulle compravendite, va in una direzione sola.

E poi è un mercato che tiene lontani i tradizionali compratori di casa, vale a dire i giovani che mettono su famiglia e che proprio nella casa fanno il primo investimento della vita. Meglio dire facevano. Oggi ci vogliono troppi soldi per entrare, anche se i tassi sono bassissimi, perché bisogna avere un 40-50% di contante. Magari con garanzie patrimoniali aggiuntive, vale a dire un altro immobile, di cui chiaramente non dispone chi compra la prima casa. E poi i millennial, quelli che hanno trent’anni, hanno anche altre priorità. Per esempio cominciare a pensare alla pensione da giovani, perché quando arriverà il momento il sistema del welfare non ti darà neanche la metà dello stipendio. Insomma, i millennial non ballano il ballo del mattone.